Іпотечні ставки в США досягли трирічного максимуму, але «нижня цінова інерція» на ринку житла посилює випробування для політики Федеральної резервної системи

Згідно з даними APP фінансової аналітики Zhihui, ставки за іпотечними кредитами у США підвищуються шостий тиждень поспіль, досягнувши майже трирічного максимуму, що відлякує потенційних покупців житла. Згідно з даними Американської асоціації іпотечних банкірів (MBA), опублікованими в середу, на тиждень, що закінчився 25 вересня, ставка за 30-річною фіксованою іпотекою підвищилась на 18 базисних пунктів до 7,30%, що є найвищим показником з листопада 2023 року; ставка за 5-річною іпотекою з регульованою ставкою (ARM) зросла на 37 базисних пунктів до 6,47%, встановивши максимум за понад два роки.

Зростання вартості фінансування означає додаткові труднощі для й без того слабкого ринку житла. Індекс MBA для покупців житла (індикатор заявок на кредити) впав на 4,3%, до мінімуму з квітня 2025 року; індекс рефінансування знизився ще на 8,7%, продовжуючи спад, який розпочався середини серпня. Віце-президент та заступник головного економіста MBA, Джоел Кан (Joel Kan), у офіційному прес-релізі ясно відзначив цей ланцюжок: "Ставки за іпотечними кредитами зросли до майже трирічного максимуму і відсунули позичальників на узбіччя".

Докладно: цього разу загальний обсяг заявок скоротився на 6%, заявки на купівлю та рефінансування квартир обидві знизились до найповільнішого тижневого темпу з 2025 року; рефінансування з державною гарантією впало на 13%, заявки на FHA та VA знизились на двозначний відсоток; частка ARM у загальному обсязі заявок піднялась до 10,3%, найвища з жовтня 2025 року—саме різниця ставок майже 80 базисних пунктів змушує покупців обирати ARM.

Ринок житла: Пропозиція повернулась, ціни не знижуються

Ставки за іпотекою і продажі готового житла завжди рухаються у протилежних напрямках, але цього разу холод розподіляється нерівномірно. Відповідно до даних Національної асоціації ріелторів США (NAR), у серпні продажі готового житла впали на 2,0% місяць до місяця, на 1,2% рік до року, у річному вираженні до 3,98 млн одиниць—найнижчий показник з червня 2025 року; у той же період кількість об’єктів на продаж зросла до 1,62 млн, на 3,2% місяць до місяця і 5,9% рік до року—вперше з листопада 2019 року перевищено 1,6 млн одиниць, за нинішнім темпом це відповідає 4,9 місяцям пропозиції, найвищий показник за більше ніж десятиліття. Головний економіст NAR Лоуренс Юн (Lawrence Yun) зазначає, що достатня пропозиція дає покупцям "кращі можливості для переговорів": у серпні близько 20% об’єктів знизили ціну, частка угод за ціною, що перевищує запитану, впала з 20% рік тому до 16%, медіанний час перебування житла на ринку — 31 день.

Але ціни не повернулись: у серпні медіанна ціна готового житла становила 429 100 доларів, що на 1,6% більше рік до року, це 38-й місяць поспіль річного зростання; кількість угод у ціновому діапазоні від 1 до 2,5 млн доларів знизилась на 10% рік до року, у діапазоні понад 1 млн доларів навпаки зросла на 3,9%, єдиний ціновий сегмент із приростом — найвищий. Юн це пов’язує із зарплатою та зайнятістю — у серпні зарплати зросли на 3,1% рік до року, в поточному році було створено 643 тис. робочих місць "Зростання робочих місць і зарплат зазвичай стимулюють попит на житло".

Це причина "нижньої жорсткості" ціни (downside sticky), яку визначає головний економіст страхової компанії First American Financial Марк Флемінг (Mark Fleming). Він зазначає, що ставки за іпотекою понад 7% змушують більше людей залишатися у поточному житлі — розрив між іпотекою 3% чи 4% у власників та поточними ставками збільшується.

Згідно з національною іпотечною базою FHFA за перший квартал цього року, близько 66,7% чинних іпотек мають ставку нижче 5%, 49,9% нижче 4%, 19,5% нижче 3%, середня ставка чинних іпотек приблизно 4,5% (Morgan Stanley стверджує, що близько 70% нижче 5%, приблизно половина нижче 4%). Оновлення житла на таку ж вартість означає різке збільшення щомісячних платежів, тому "не продавати" стає раціональним вибором. Флемінг вважає, що продажі можуть ще сповільнитися, але без великої економічної рецесії, що призведе до примусових продажів чи банкрутства, значне падіння цін малоймовірне — ціни "загалом сповільнять зростання або припинять зростати".

Інфляція: Чому житло досі підтримує core CPI

Якщо переключити увагу з ринку житла на індекс цін, логіка виглядає парадоксальною: ринок житла такий холодний, чому ж житлова інфляція досі підтримує core CPI?

Згідно з даними Департаменту статистики праці США, опублікованими 11 вересня, у серпні CPI зріс на 3,4% рік до року (на рівні з минулим місяцем), на 0,4% місяць до місяця, core CPI без продуктів і енергії піднявся на 2,4%, трохи менше, ніж місяць тому (2,5%). Житлова (shelter) складова зросла на 3,0% рік до року, що нижче липневого показника 3,2% і продовжує спад; місячне зростання 0,3%, причому найбільші складові — оренда як еквівалент власника житла (OER) та основна оренда житла (RPR) — зросли лише на 0,2%, місячний приріст переважно забезпечив сегмент готельного розміщення, який підскочив на 2,4%.

Ключ — у структурі ваг та методах підрахунку. За оцінкою Національної асоціації житлових забудовників США (NAHB), житлова складова становить понад 40% core CPI; за іншими джерелами — близько третини всього CPI. OER оцінює, "скільки могла б коштувати оренда власного будинку", не враховуючи реальні витрати власника на страхування, податки чи ремонт; дані про оренду збираються шляхом анкетування, і відображення зміни ринкової оренди відбувається із значною затримкою, зазвичай лише через 9–12 місяців це впливає на індекс.

Це означає, що поточні високі ставки і ціни на житло навряд чи швидко проявляться в інфляції через житлову складову; навпаки, поки житло росте на 3% на рік, core CPI навряд чи швидко повернеться до мети 2% — у серпні "супер core" (core services без житла) все ще зростає на 3,1%, що також підтверджує жорсткість цін на послуги.

Інший кінець ланцюга: 10-річні казначейські облігації США та Федеральний резерв

Ставки за іпотекою не визначає безпосередньо Федеральний резерв, вони орієнтуються на довгострокову вартість грошей: 30-річна іпотека базується на прибутковості 10-річних казначейських облігацій США плюс ризик дострокового погашення іпотечних цінних паперів (MBS)—у моделях двох основних прогнозних агентств базовий спред становить приблизно 2 процентних пункти.

Тим часом прибутковості 10-річних казначейських облігацій США перебувають на рекордних рівнях. За даними котирувань, у понеділок 10-річна прибутковість закрилась на 5,2361%, під час торгів максимальна була 5,27%, найвищий показник з червня 2007 року; прибутковість 2-річних, більш чутливих до політики, приблизно 4,93%; 30-річна прибутковість у торгах 29 вересня піднялась до 5,62%, найвищий рівень з 2002 року. Ті ж фактори, що піднімають прибутковості, піднімають і іпотечні ставки: конфлікт на Близькому Сході підвищує ціни на енергоносії, інфляційні очікування зростають, дефіцит держбюджету та побоювання щодо обсягу облігацій підвищують "термінову премію", а тверда позиція Федерального резерву вказує на подальші підвищення.

У цьому місяці Федеральний резерв вперше з 2023 року підвищив ставку, піднявши базову до 3,75%–4,00%. Згідно з діаграмою точки за результатами засідання, 12 з 16 чиновників прогнозують ще одне підвищення у цьому році, 4 — два підвищення; голова Федерального резерву Кевін Уош (Kevin Warsh) під час прес-конференції заявив, що індекс цін PCE, який банк використовує як основний показник інфляції, у серпні був на рівні близько 3,6%. Інвестори загалом очікують ще одного підвищення до кінця року.

Прогнозні агентства вже знижують очікування щодо ринку житла. За останнім прогнозом MBA, ставка 30-річної іпотеки, яка відповідає вимогам Fannie Mae і Freddie Mac, у четвертому кварталі очікується на рівні близько 6,8% і залишиться такою до червня наступного року, що вища за прогноз минулого місяця (6,7%); обсяг рефінансування у 2026 році оцінюється приблизно у 700 мільярдів доларів (нижче серпневого прогнозу — 713 млрд і липневого — 747 млрд), у 2027 році ще знизиться до 634 млрд; очікування щодо продажу готового житла — близько 4,105 млн одиниць.

Fannie Mae прогнозує схожі цифри: середня ставка за 30-річною іпотекою — 6,8% протягом наступних трьох місяців, у першому кварталі наступного року — 6,7%. Обидва агентства прогнозують, що прибутковість 10-річних казначейських облігацій наприкінці року буде близько 4,8%—це означає, що прогноз 6,8% для іпотечної ставки вже включає припущення про невелике падіння прибутковості і інфляційних очікувань у найближчі місяці; а показник минулого тижня 7,30% на 50 базисних пунктів перевищує це припущення.

Де цикл застрягає?

Якщо поглянути на всі чотири сегменти, це самозміцнювальний цикл: високі витрати на житло піднімають вартість життя та зарплату, підтримують інфляцію у сфері послуг; інфляція у сфері послуг разом із цінами на енергію не дає Федеральному резерву змінити політику і зберігає високі довгострокові прибутковості; довгострокові прибутковості визначають іпотечні ставки, високі ставки паралізують попит на переміщення, знижують обсяги продажів і погіршують дефіцит пропозиції; а дефіцит пропозиції підтримує "нижню жорсткість" цін, ціни і оренда продовжують підживлювати житлову інфляцію. Підвищення ставки може знизити попит, але не може розірвати найбільш інертну ланку циклу — затримку статистики житлової складової у CPI і ефект "блокування" власників житла.

Однак з'являється і напрям розм'якшення: запас пропозиції вже зростає (4,9 місяців — найвищий рівень за десятиліття), більше продавців знижують ціни, і за даними FHFA частка іпотек нижче 4% знизилась з максимуму до 49,9%, тобто ефект "блокування" поступово зменшується разом з погашенням низькорівневих кредитів; якщо довгострокова прибутковість почне знижуватися, переміщення покупців буде "розморожено" першочергово. Але при тому, що серпнева складова житла у CPI ще складає 3,0%, а вересневий CPI буде оголошено лише 14 жовтня, ринок бачить лише одне: ставки на вищому рівні, продажі ще холодніші, ціни не падають.