Високі процентні ставки нависають над європейськими акціями нерухомості, стратеги: надмірний песимізм може сприяти драматичному розвороту

Додаток Zhìtōng Caijīng APP повідомляє, що зважаючи на постійне зростання ставок, песимістичні настрої щодо європейських акцій нерухомості стають все більш вираженими. Деякі стратеги вважають, що це створює умови для драматичного розвороту у секторі нерухомості.

Європейський індекс Stoxx 600 Real Estate у 2026 році скоротився приблизно на 7%, і ймовірно відстане від ринку в третій рік поспіль. Хоча цей сектор залишався в боковику, його відставання від індексу Stoxx 600 вже перевищило рівні часів світової фінансової кризи.

Європейський сектор нерухомості значно відстає від ринку

Песимізм поширюється, очікування щодо ставок змінюються з зниження на підвищення

Стратеги Morgan Stanley, Мислав Матейка та його команда, зазначили: "Очікування щодо ставок змінилися з зниження на потенційне підвищення, погіршуючи труднощі для інвестування в нерухомість, адже зростання вартості запозичень і більш жорстка фінансова ситуація чинять тиск на вартість активів і настрої інвесторів. Сектор нерухомості дуже корелірує з облігаціями, часто вважається альтернативою облігаціям, тому схильний до негативного впливу підвищення доходності облігацій."

Песимізм триває деякий час і влітку лише посилюється. За даними вересневого опитування керівників фондів Bank of America, європейська нерухомість є одним із найбільших секторів з недостатньою вагою, з чистими 36% інвесторів, які мають позиції нижчі за допустимі відповідно до бенчмарка. Це найвищий показник мінімум за два роки і майже втричі більше, ніж у липні.

Сектор нерухомості тісно пов'язаний з облігаціями, і його ігнорування має причини. Центральні банки посилюють монетарну політику через інфляцію, і поки ціни на нафту залишаються високими, а економіка стійкою, в політиці змін не буде. Зараз ринок свопів очікує від Європейського центрального банку ще три підвищення ставки до кінця червня наступного року, а від Банку Англії — чотири підвищення до кінця липня.

Перспективи ставок як підкидання монети, розворот може бути різким

Однак агресивне ціноутворення ставок, яке підштовхує прибутковість облігацій, може швидко змінитися у зворотний бік. Від початку війни Ірану ціна на нафту є головним драйвером для облігацій і акцій. Попри те, що мирні переговори малорезультативні, будь-який прорив може докорінно змінити ситуацію. Саме тому перспективи ставок непередбачувані як підкидання монети, і при таких песимістичних настроях різкі зміни напряму можуть призвести до сильної реакції на ринку.

Тривале погіршення сектору нерухомості спонукає деякі інституції думати, що песимізм вже надмірний. Стратеги Deutsche Bank та Bank of America рекомендують "збільшити частку" у нерухомості. Сильно просіли ціни можуть бути додатковою підтримкою, при цьому абсолютна та відносна оцінка сектору значно нижча за історичний середній рівень.

Оцінка європейського сектору нерухомості нижча за історичний середній рівень

Для Bank of America частково причина оптимізму щодо нерухомості полягає у тому, як "більш високі і тривалі" ставки вплинуть на економіку та ризикові активи.

Команда стратегів Bank of America на чолі з Себастіаном Редлером зазначила: "Враховуючи недавню слабку динаміку ринку нерухомості, ми прогнозуємо, виходячи із прибутковості німецьких держоблігацій та індексу менеджерів закупівель (PMI), що у наступні місяці ціни на нерухомість мають потенціал для зростання приблизно на 15%. З огляду на локальну специфіку нерухомості, коли PMI Єврозони перевищує світовий PMI, сектор зазвичай демонструє кращі результати, ніж очікування щодо прибутковості."

Різна динаміка в регіонах: негатив для Німеччини, каталізатор для Великобританії

Результати акцій нерухомості значно різняться залежно від регіону, а також від місцевої політики. Наприклад, у Берліні знову актуалізували агресивну пропозицію щодо конфіскації великих житлових портфелів, що несе додаткову загрозу для сектору. Німецькі акції нерухомості — одні з найгірших серед європейської нерухомості.

Натомість британські забудовники отримали певне полегшення. Лейбористський уряд готовий відновити програму "Help to Buy" — для стагнуючого будівельного сектору це потужний стимул, адже цього тижня затвердили мінімальний обсяг іпотечних кредитів за 32 місяці. Сильна реакція ринку на цю новину чітко показує ефект, який можуть мати зміни в політиці.

"Британські акції нерухомості були раніше сильно недооцінені. Зараз у них з'явився каталізатор," — зазначає Клайв Біґлз, співкерівник фонду UK Equity Income від JO Hambro Capital Management Ltd. "Нова урядова програма кредитування надає шанси для відновлення активності у будівництві, підвищення прибутковості та зміну перспектив галузі. Ми вважаємо, що це може стати переможним фактором для британського фондового ринку і активних інвесторів."

Попри це, британські ризики залишаються — в короткій перспективі інвестори можуть бути обережними. Доходність британських держоблігацій зараз на багаторічних вершинах і це підвищує вартість рефінансування; очікується, що у наступні два роки багато сімей зіткнуться з більш високими ставками за іпотечними кредитами. Тим часом, аналітики Goldman Sachs зазначають, що темпи зростання вартості будівництва перевищують динаміку цін, чинячи тиск на прибутковість.