"Великий шорт" Беррі: на американському ринку нерухомості з'явилися тріщини, все ще робиться ставка на Fannie Mae (FNMA.US) та Freddie Mac (FMCC.US)

Згідно з додатком до фінансових новин Ukrainian, незважаючи на різке падіння акцій Fannie Mae (FNMA.US) і Freddie Mac (FMCC.US), "великий шорт" Майкл Буррі продовжує тримати акції обох компаній. Він зазначив, що, попри ознаки тріщини на ринку нерухомості США, потенційне урядове повідомлення може призвести до переоцінки цих двох гігантів іпотечного кредитування.

У вівторок Fannie Mae знизилася на 9%, показавши найгірший одноденний результат з червня; Freddie Mac впала на 8%, це найбільше одноденне падіння з травня.

Коригування PMI "не має значення"

Буррі вважає, що рішення Федерального агентства з житлового фінансування (FHFA) у вівторок привести політику приватного іпотечного страхування (PMI) Fannie Mae у відповідність до Freddie Mac може бути розчаруванням для акціонерів.

Ця зміна дозволяє сервісним компаніям контактати з відповідними позичальниками Fannie Mae та допомагати їм скасувати PMI після досягнення певного рівня власного капіталу в будинку; Freddie Mac вже дозволяла це раніше. Директор FHFA Білл Пулте повідомив, що позичальники можуть "перестати платити непотрібні страхові внески та зберегти ці гроші".

Однак, на думку Буррі, відносно помірна зміна політики може означати, що більш масштабні дії щодо двох іпотечних гігантів найближчим часом не відбудуться. Він зазначив: "Я думаю, що повідомлення про зближення Fannie Mae до Freddie Mac може бути сигналом: короткостроково ця буря не зміниться".

Буррі погоджується, що зміна "не має значення", але додає: "Можливо, ще щось відбувається, про що ми не знаємо". Попри обмежені очікування щодо змін у найближчому майбутньому й згоду, що наступний політичний каталізатор може прийти після проміжних виборів, він не планує скорочувати позицію.

Буррі попереджає: на ринку нерухомості США з'являються тріщини

У момент попередження Буррі середнє значення фіксованої 30-річної ставки у США у вівторок склало 7,22%. Продаж вторинного житла в серпні знизився на 2%, до мінімуму за 14 місяців, але медіана цін зросла на 1,6% у річному обчисленні. Щодо первинного ринку, у липні медіана ціни знизилася на 0,9% – до 393 800 доларів, це найнижчий показник з липня 2021 року.

"Я вважаю, що на ринку нерухомості вже виникають певні проблеми. Ціни, ймовірно, вже почали знижуватися", – говорить Буррі. "Але я не думаю, що ринок нерухомості стане причиною другої світової фінансової кризи". Він попереджає: подальше підвищення ставок може зруйнувати ефект фіксації іпотечних ставок, який все ще утримує багато власників будинків від переїзду.

"Високі ставки можуть змусити домовласників вдаватися до несподіваних дій, наприклад, перекредитування чи продаж нерухомості до подальшого підвищення ставок", – зазначає він. Один із агентів з нерухомості Nashville повідомив: у серпні на ринку було близько 5400 будинків, продано – 820, у статусі очікування – близько 900. Буррі каже, що він "шокований" перенасиченням пропозиції у Nashville і припускає, що це може бути рекордом для міста.

Генеральний директор Airbnb (ABNB.US) Браян Ческі у вівторок ввечері підкреслив ширшу проблему нестачі житла в США, озвучивши план житлової програми на 2,5 млрд доларів і зазначивши: у США не вистачає понад 5 млн одиниць житла.

Варто звернути увагу, що Федеральна резервна система оприлюднить рішення щодо ставок у середу, і будь-які сигнали про напрямок змін можуть вплинути на доступність іпотеки та активність на ринку житла. Станом на зараз, ймовірність підвищення ставки на 25 базисних пунктів перевищує 94%.

Чому Буррі не продає? Чекає на урядове повідомлення, що може змінити все

Буррі повідомив, що у вівторок розглядав можливість придбання додаткових акцій Fannie Mae та Freddie Mac, але вирішив зачекати. "Можливо, нинішню ситуацію визначають якісь невідомі нам чинники," – зазначив він. "Графіки виглядають дуже погано, думаю, трейдерам-спекулянтам потрібно вийти, щоб акції могли стабілізуватися".

Однак він не планує продавати акції. Буррі каже: ризик продажу та повторного купівлі полягає у пропуску урядового рішення, яке може змінити цю інвестицію. "Є сильна психологічна упередженість не тримати занадто мало акцій, адже повідомлення, що змінить все, може прийти будь-коли", – додав він. "Я постійно тримаю позицію, лише трохи збільшив її цієї осені".

Ключові ризики для Fannie Mae та Freddie Mac

З вересня 2008 року Fannie Mae і Freddie Mac працюють під контролем уряду США. Міністерство фінансів володіє привілейованими акціями з вищим пріоритетом по відшкодуванню, ніж субординовані та звичайні акціонери, а також має варранти на купівлю 79,9% акцій кожної компанії за номінальною вартістю.

Ці права вимоги по привілейованим акціям (недавня оцінка – 350 млрд доларів) є найбільшим питанням для акціонерів. Якщо ці права не будуть зменшені, скасовані чи конвертовані на вигідних умовах, права звичайних акціонерів можуть бути значно розбавлені. На питання, чи впаде ціна акцій до історичного мінімуму, Буррі відповів: "Якщо права вимоги по привілейованим акціям не зменшать або не скасують, так і буде."

У березні цього року Буррі оцінював, що при компромісному рішенні – де Міністерство фінансів США зберігає близько 25% прав вимоги – ціна акцій Fannie Mae може становити близько 15 доларів, Freddie Mac – між верхньою частиною підлітків до трохи понад 20 доларів. У липні він заявляв: більш сприятливе рішення може спочатку підвищити ціну звичайних акцій у 3-4 рази, а в довгостроковій перспективі – у 6-7 разів, із врахуванням розбавлення через варранти.

На платформі Stocktwits роздрібні інвестори мають "бичачий" настрій щодо Fannie Mae, але "нейтральний" – щодо Freddie Mac. За даними Tipranks, аналітики Wall Street в цілому присвоюють Fannie Mae рейтинг "утримувати", середня цільова ціна – 7,65 долара; Freddie Mac – "помірно купувати", середня цільова ціна – 9,17 долара.

З початку року акції Fannie Mae і Freddie Mac впали відповідно на 53% і 55%.