Следующая цель — 8%? Ипотечные ставки в США взлетели до трехлетнего максимума, торговля по принципу "выше и дольше" захлестнула рынок недвижимости

По данным приложения Zhihui Finance, в США ставки по ипотечным кредитам переживают резкий рост. Всего за чуть больше месяца средняя ставка по фиксированной 30-летней ипотеке поднялась ровно на один процентный пункт, достигнув максимума за три года выше 7.5%, что вызвало резкое снижение спроса со стороны покупателей жилья. Ожидается, что данные по продажам вторичного жилья за сентябрь покажут значительный спад.

Непосредственным драйвером этого скачка ставок стало повсеместное повышение доходности мировых облигаций. Ставки по ипотеке особо чувствительны к изменениям доходности 10-летних казначейских облигаций США, которая за последние недели выросла до максимальных за много лет уровней. На прошлой неделе доходность 10-летних облигаций США ненадолго превысила 5.360%, что значительно выше уровня в 3.97% до начала военного конфликта с участием Ирана; доходность 30-летних облигаций также поднялась до максимума с 2002 года.

Однако причины столь быстрого роста доходности гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Экономисты выделяют комплекс взаимосвязанных факторов — геополитические шоки, устойчивость экономических основ, структурная конкуренция за капитал и динамика государственного долга — все эти силы заставляют инвесторов полностью пересмотреть свои ожидания по инфляции и экономическому росту.

Главный экономист Redfin Дарил Фэрвезер комментирует: «Тенденция стала крайне очевидной. Мы входим в эпоху более высоких и устойчивых ставок, и за этим стоят реальные изменения».

Геополитический шок: военные действия Ирана и влияние на цены на энергоносители

Рост ставок по ипотеке совпадает по времени с началом военного конфликта с участием Ирана. В течение нескольких недель после военного удара США по Ирану 28 февраля этого года ставки по ипотеке начали стремительно расти, инвесторы обеспокоены ростом цен на нефть и последствиями для инфляции. Рынок продолжает опасаться передачи роста цен на энергоносители в цепочки поставок и дальнейшего ухудшения инфляционной ситуации.

Более важный фактор — это сама неопределённость ситуации вокруг Ирана, которая продолжает оказывать давление на рост ставок. Старший экономист Realtor.com Джек Кример отмечает: «Геополитическая неопределённость — важная часть происходящего. Речь идёт о шоке предложения — затронут может быть не только рынок нефти, но и все смежные сферы мировой торговли». Инвесторы требуют большего вознаграждения за риски, что напрямую выражается в росте премии за срок облигаций.

Согласно анализу PIMCO, с момента начала конфликта в Иране энергетический рынок остается главным источником неопределенности для рисковых активов. Фьючерсы на нефть WTI с шестимесячным сроком подорожали примерно на 25% с конца февраля, их динамика соответствует предыдущим геополитическим шокам на рынке нефти. Международное энергетическое агентство прогнозирует, что в 2026 году из-за тупика в переговорах между США и Ираном и затруднений с восстановлением поставок мировой объём нефтедобычи сократится на 5,7 млн баррелей в сутки, до 100,7 млн баррелей. Полное восстановление поставок нефти из Персидского залива ожидается не ранее 2027 года.

Министр финансов США Скотт Бессентт пытался снизить доходность облигаций посредством обратного выкупа казначейских бумаг, однако результат оказался минимальным. Он связывает большую часть роста доходности облигаций и ставок по ипотечным кредитам с подорожанием энергоносителей, отмечая: «Я не знаю, закончится ли этот конфликт на следующей неделе, в следующем месяце или через два месяца, но уверен, что после всего этого цены на энергоносители резко снизятся, а вместе с ними снизятся и процентные, и ипотечные ставки». Однако большинство экономистов считают, что одних только цен на энергоносители недостаточно, чтобы объяснить нынешнюю ситуацию с высокими ставками.

Экономическая устойчивость: сильный рост как фундаментальная поддержка для повышения ставок

Экономика США продолжает удивлять рынки своей устойчивостью, что и формирует основной фундамент роста ставок по ипотеке. Во втором квартале годовой темп роста ВВП составил 2,2%, потребительские расходы остались высокими, а последние данные по промышленному производству и расходам показывают стабильный рост.

«Потребители продолжают тратить, причем реальные расходы только растут, а это обычно свидетельствует о сильной экономике», — утверждает основатель и главный экономист консалтинговой компании в сфере жилья и экономики Quantitative Research Group Офе Дионгуи. По его словам, на фоне сильной экономики, стабильно высокой инфляции, превышающей целевые 2% ФРС, «инвесторы требуют дополнительную компенсацию за хранение долгосрочных облигаций», что и поднимает доходности и, как следствие, ставки по ипотеке.

Стоит отметить, что согласно последнему прогнозу ФРС, общий темп инфляции расходов на личное потребление (PCE) к концу 2026 года составит 3,7%, медианное значение базовой инфляции PCE значительно пересмотрено вверх — до 3,4%. Продолжающаяся инфляция выше целевого уровня вынуждает инвесторов закладывать инфляционные риски в цены облигаций еще полнее.

Этот парадокс «хорошие новости — плохие новости» в ипотечном сегменте проявляется особо ярко. Сильные экономические данные означают отсутствие необходимости у ФРС оперативно снижать ставки, а инфляция выше цели вынуждает сохранять жесткую монетарную позицию. Оба фактора формируют давление на доходность облигаций вверх.

Бум капитала в AI: «вытесняющий эффект» технологической революции на рынке облигаций

Хотя на первый взгляд это кажется не связанным, один из фундаментальных драйверов роста ставок по ипотеке — масштабное финансирование строительства инфраструктуры для искусственного интеллекта (AI). Крупные IT-компании выходят на облигационный рынок в беспрецедентных масштабах, чтобы собрать средства для центров обработки данных, чипов и серверов инфраструктуры AI.

Согласно статистике, за девять месяцев (с января этого года) IT-сектор занял порядка 500 млрд долларов, тогда как в 2024 году эта сумма будет почти равна нулю. По прогнозу Goldman Sachs к 2027 году объёмы займов достигнут 1,2 трлн долларов. Исполнительный директор по сделкам по приобретениям в консалтинговой компании Post Oak Group Джеймс Флачас отмечает, что на AI сегодня приходится 25% всех корпоративных облигаций (два года назад этот показатель составлял лишь 4%).

С учётом инфляции, объём заимствований AI-компаний в этом году превзойдёт максимальные объёмы долговых инвестиций кабельных операторов США эпохи строительства всего Интернета, а также долговой бум железнодорожных компаний XIX века. Инвесторы стремятся приобрести облигации этих технологических гигантов, но за более высокий доход: даже Meta (META.US) вынуждена платить более 7% годовых, а компаниям по облачным решениям и дата-центрам — уже выше 9%.

Для инвесторов в облигации такие сделки весьма привлекательны: они предлагают доходность выше государственных облигаций, а эмитенты зачастую обладают кредитным рейтингом, почти равным рейтингу правительства США — у Microsoft (MSFT.US) даже выше. Доходность облигаций обратно пропорциональна их цене, а потому по мере смещения капитала в сторону AI-долга и оттока из альтернатив, таких как гособлигации США и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, доходности и ставки по ипотеке растут.

Это явление требует внимательного изучения для рынка гособлигаций. Главный инвестиционный директор по нетрадиционным стратегиям PIMCO Марк Сэднер отмечает, что объёмы выпуска AI-облигаций просто «слишком велики и слишком быстры» и приводят к «несварению» на рынке облигаций. Главный инвестиционный директор PIMCO Дэн Ивасин также ранее отмечал, что массовое заимствование AI-компаний стало одним из ключевых факторов роста доходности 10-летних казначейских облигаций США.

Старший экономист Zillow Кара Ву заявляет: «Бум расходов на AI, возможно, вызвал вытеснение инвестиций в другие подобные инструменты». Независимо от степени проявления такого эффекта, огромный объём долга AI-технологий меняет структуру спроса и предложения на рынке облигаций и не может не оказывать влияния на повышение базовых ставок.

Спираль роста госдолга: рыночный шок от рубежа в 40 трлн долларов

Если долги AI-компаний представляют новую форму конкуренции за капитал, то долговая экспансия правительства США — еще более фундаментальная причина роста ставок. Казначейские облигации США традиционно считались глобальным «тихой гаванью»: глубина, ликвидность рынка и стабильность финсистемы США обеспечивали сильный иностранный спрос, что способствовало снижению доходностей.

Однако сейчас этот ландшафт переживает серьезную трансформацию. Госдолг США после пандемии резко вырос, и в начале этого года превысил рекордные 40 трлн долларов. Часть новых расходов связана с прекращением чрезвычайных программ времени пандемии, однако бюджетные траты на социальные нужды и оборону систематически превышают доходы. Дефицит бюджета на 2026 финансовый год вырос до 1.993 трлн долларов, увеличившись на 12% год к году (максимум с 2021 года) и ожидаемо превысит 6% ВВП. Расходы на обслуживание долга впервые превысили 1 трлн долларов, а средняя ставка по обращающимся облигациям поднялась до 3.48%, что на более чем 2 процентных пункта превысило показатели пятилетней давности.

Эта ситуация сформировала самоусиливающийся негативный цикл: рост доходностей требует от правительства всё больших расходов на обслуживание долга, а рост этих расходов усиливает опасения инвесторов относительно устойчивости госфинансов США, что вынуждает их закладывать ещё большую премию за риск и еще больше поднимает ставку доходности.

Премия за срок по 10-летним казначейским облигациям США достигла примерно 0.98% — максимума за 12 лет. Аналитики отмечают: достижение уровня доходности 30-летних облигаций выше 5.3% нельзя объяснить только низкой ликвидностью, здесь существенную роль играет ценообразование риска из-за неопределенности фискального курса США. Несмотря на попытки министра финансов Бессента стабилизировать рынок за счет обратного выкупа облигаций, эффект минимален — в условиях, когда долг уже превысил 40 трлн долларов, одного этого инструмента недостаточно противостоять рынку.

Более тревожный момент заключается в том, что полный эффект от резкого повышения доходности для бюджета пока не проявился. Изменения ставок отражаются только на новых выпусках долга, а рефинансирование старых выпусков требует времени — значит, долговое бремя будет расти еще в течение нескольких следующих лет.

Курс политики ФРС: ожидания повышения ставок продолжают расти

Хотя ФРС не устанавливает напрямую ставки по ипотеке, её решения по краткосрочной ставке федеральных фондов серьезно влияют на динамику всех ставок в экономике. Ожидания рынка относительно курса политики ФРС уже нашли отражение в текущих уровнях ставок по ипотеке.

На сентябрьском заседании FOMC ФРС повысила базовую ставку на 25 б.п., до диапазона 3.75%-4.00%, впервые с июля 2023 года. Все 12 членов Комитета проголосовали единогласно. Согласно протоколу, большинство участников заседания считают возможным ещё одно повышение ставки до конца года, но расходятся во мнениях по срокам: одни выступают за сохранение статуса-кво в октябре, а другие — за повышение в декабре.

Согласно инструменту CME FedWatch, сейчас вероятность повышения ставки ФРС на 25 б.п. на заседании 27-28 октября оценивается менее чем в 20%, хотя сразу после сентябрьского решения она была около 70%. Однако рынок практически полностью заложил как минимум одно повышение ставки до конца года. Ранее член Совета ФРС Уоллер также отмечал, что необходимы ещё повышения, но не обязательно непрерывные.

Достижима ли планка 8%? Критическая точка для рынка жилья

Под действием всех вышеописанных факторов перспектива достижения ставками по ипотеке уровня 8% перестала быть чем-то фантастическим и становится вполне реальной. Дионгуи из Quantitative Research Group комментирует: «Это уже не что-то далёкое, это реальность, которая всё ближе».

По аналитической модели HousingWire, достижение ставки 8% по ипотечным кредитам потребует роста доходности 10-летних облигаций США до 5.40% и одновременного дальнейшего расширения ипотечного спрэда. Для этого нужны сильные экономические данные, ястребиная позиция ФРС и сохранение напряжённости в Иране. Однако, поскольку отчет по занятости за сентябрь оказался хуже ожиданий, уровень доходности 10-летних облигаций не достиг 5,40%, и ставки по ипотеке не приблизились к 8%, что указывает на недостаточно сильное расширение спрэда.

Главный экономист Moody's Analytics Марк Занди даже предупреждает: «Ограничения не существует, верхней границы нет». Он считает, что распродажа облигаций на рынке вполне может продолжиться, а ставки приблизиться к 8% или даже выше. Главный экономист Cotality Сельма Хеп отмечает, что при экстремальном сценарии, если 10-летние казначейские облигации достигнут 6%-7%, а текущий спред по ипотеке останется около 2%, покупатели столкнутся со ставками по ипотеке 8%, а то и 9%.

Ивасин из PIMCO рассматривает вопрос с технической точки зрения: под давлением технических факторов, включая «стоп-лоссы» со стороны кредитных фондов и других институциональных инвесторов, доходность 10-летних казначейских облигаций может превысить 6% (такого не было 26 лет). Он прямо заявляет, что значительная часть недавней рыночной активности связана именно с «негативными техническими факторами» и вынужденными продажами со стороны платформенных хедж-фондов и других кредитных инвесторов.

Рынок жилья уже реагирует на эти сигналы. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, за неделю, закончившуюся 2 октября, количество заявок на получение ипотеки уменьшилось на 4,2% по сравнению с предыдущей неделей, снижение продолжается уже пять недель подряд.

Что касается дальнейших перспектив, Redfin прогнозирует, что ставки по ипотеке останутся высокими, если только не произойдут существенные изменения в макроэкономике, а значит, маловероятно их существенное снижение. Согласно сценарию HousingWire, чтобы ставка снизилась до 7%, необходимо завершение конфликта в Иране и стабилизация торговых отношений — но четких сроков достижения этих условий пока не просматривается.