Продажи вторичного жилья в США в июле снизились до трехмесячного минимума, цены на жилье достигли рекордного уровня для этого периода, а процентные ставки по ипотечным кредитам поднялись на максимальный уровень за год.

Рынок вторичной недвижимости в США продолжает находиться в состоянии застоя. В июле объем продаж вторичного жилья снизился до минимального значения за три месяца, высокие цены и дорогие кредиты отпугивают многих потенциальных покупателей, а рынок с конца 2022 года практически постоянно удерживается на низком годовом уровне в 4 миллиона сделок.

По данным Национальной ассоциации риелторов США (NAR), опубликованным во вторник, в июле объем завершённых сделок по продаже вторичного жилья сократился на 1,7% по сравнению с предыдущим месяцем и в годовом выражении составил 4,06 миллиона, что соответствует медианному прогнозу экономистов, опрошенных Bloomberg.

Одновременно медианная цена проданного в июле вторичного жилья увеличилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 434 100 долларов, что является максимальным июльским показателем в истории. С конца февраля этого года ставка по 30-летним ипотечным кредитам неуклонно растёт и недавно достигла годового максимума в 6,81%.

Главный экономист NAR Lawrence Yun отметил: «В условиях продолжающегося в последние месяцы роста ипотечных ставок продажи вторичного жилья сохраняют относительную стабильность», и добавил: «Если ставка по 30-летней ипотеке снизится к уровню 6%, без сомнения, рынок жилья возобновит заметное восстановление». Впрочем, по текущей динамике реализовать такой сценарий пока затруднительно.

Длительный рост стоимости ипотечных кредитов остаётся одной из основных причин слабости рынка вторичного жилья. С конца февраля текущего года ставка по 30-летней ипотеке неуклонно повышается и недавно достигла годового максимума в 6,81%.

Рост расходов в сочетании с высокими ценами на жильё мешает многим потенциальным покупателям выйти на рынок. По данным NAR, доля покупателей, приобретающих жильё впервые, в июле составила всего 29% всех сделок с вторичным жильём, что значительно ниже июньских 33% — это отражает ускоренное сокращение именно той группы покупателей, которая наиболее чувствительна к изменению ставок.

С конца 2022 года годовой темп продаж вторичного жилья в США стабильно держится вблизи отметки 4 миллиона сделок, рынок ожидает появления катализаторов для устойчивого восстановления, но пока они не проявляются.

Сторона предложения также не рассчитывает на эффективную поддержку. В июле объем предложения вторичного жилья снизился на 0,6% в годовом выражении и составил 1,54 миллиона объектов, что по-прежнему ниже доковидных уровней. Дефицит жилья по-прежнему стимулирует рост сделочных цен.

Медианная цена продажи вторичного жилья в июле в размере 434 100 долларов установила новый исторический максимум для этого месяца и продолжила тренд непрерывного годового роста цен, который начался ещё летом 2023 года. Согласно другому отчёту, во втором квартале этого года медианная цена вторичных домов в стране выросла на 1,5% по сравнению с прошлым годом.

В разрезе регионов: крупнейший регион по объемам продаж — южный, в июле зафиксировал снижение на 3,1% ежемесячно до минимального показателя за четыре месяца; в Среднем Западе продажи уменьшились на 2%; на Западе остались без изменений; а на Северо-Востоке зарегистрирован небольшой рост.

Несмотря на сложную общую ситуацию, показатели доступности жилья демонстрируют некоторые признаки улучшения. Индекс доступности жилья NAR — комплексный показатель, отражающий, позволяет ли типичный семейный доход оформить ипотеку на жилье по медианной цене — в июле вырос на 5,1% год к году.

Главный экономист First American Financial Corp. Mark Fleming недавно отметил, что по мере того, как рост доходов домохозяйств в целом превышает темпы роста цен на жильё, напряжённость с доступностью на рынке в США снизилась по сравнению с прошлым годом. Однако он при этом предупредил, что новый виток роста ставок по кредитам уже частично нивелировал этот прогресс.

В условиях высоких расходов на заёмные средства и сохраняющегося дефицита предложения вторичный рынок недвижимости в США в краткосрочной перспективе вряд ли вырвется из фазы стагнации, а восстановление всё ещё зависит от реальных изменений в динамике ставок.