Próximo alvo 8%? Taxa de hipoteca nos EUA atinge o maior nível em três anos, negociação de “mais alto por mais tempo” domina o mercado imobiliário

O aplicativo de notícias financeiras Zhihui Finance reporta que as taxas de hipotecas dos Estados Unidos estão passando por uma forte alta. Em pouco mais de um mês, a taxa média das hipotecas fixas de 30 anos subiu um ponto percentual inteiro, alcançando acima de 7,5%, o maior patamar em três anos, levando a uma retração acentuada na demanda por imóveis. Espera-se que os dados de vendas de casas existentes em setembro mostrem uma grande queda.

O principal motivo imediato para essa disparada nas taxas é a alta generalizada nos rendimentos dos títulos globais. As taxas de hipoteca são especialmente sensíveis às variações nos rendimentos dos títulos do Tesouro americano de 10 anos, que nas últimas semanas saltaram para máximas de vários anos. Na semana passada, o rendimento do Treasury de 10 anos ultrapassou 5,360%, bem acima dos 3,97% antes do início do conflito com o Irã, enquanto o rendimento dos títulos de 30 anos também atingiu o maior patamar desde 2002.

No entanto, entender quais forças levaram os rendimentos dos títulos a tais patamares em tão pouco tempo é muito mais complexo do que parece. Economistas apontam para uma série de fatores interligados — choques geopolíticos, resiliência dos fundamentos econômicos, competição estrutural de capitais e dinâmicas da dívida fiscal —, que juntos forçam os investidores a reescrever completamente suas expectativas de inflação e crescimento econômico.

A economista-chefe da Redfin, Daryl Fairweather, comentou: “A tendência já está bem evidente. Estamos entrando em um ambiente econômico de taxas de juros mais altas e mais duradouras, alimentado por mudanças substanciais.”

Choques geopolíticos: guerra com o Irã e o repasse dos preços de energia

A trajetória ascendente das taxas de hipoteca está altamente alinhada com o início do conflito com o Irã. Nas semanas posteriores ao ataque militar dos EUA ao Irã em 28 de fevereiro deste ano, as taxas das hipotecas subiram rapidamente, enquanto investidores ficaram altamente preocupados com a alta dos preços do petróleo e seus efeitos na inflação. O receio do mercado quanto ao repasse dos preços de energia ao longo das cadeias de suprimentos e o agravamento da inflação permanecem persistentes.

Mais importante ainda, a própria incerteza da situação no Irã exerce pressão contínua sobre as taxas. Jack Krimmel, economista sênior do Realtor.com, observa: “A incerteza geopolítica é uma parte fundamental disso. Estamos falando de choques na oferta — não só de petróleo, mas potencialmente de todas as áreas do comércio.” Investidores exigem compensação maior pelos riscos desconhecidos, refletindo-se diretamente no aumento do prêmio de prazo.

De acordo com análise da PIMCO, desde a eclosão do conflito com o Irã, o mercado de energia tem sido a fonte de incerteza mais clara para ativos de risco. Os contratos futuros de petróleo WTI com vencimento em seis meses subiram cerca de 25% desde o final de fevereiro, movimento semelhante a choques geopolíticos anteriores no petróleo. A Agência Internacional de Energia prevê que, devido ao impasse nas negociações entre os EUA e Irã e aos entraves na retomada do fornecimento de petróleo, a produção mundial deve cair em 5,7 milhões de barris/dia até 100,7 milhões por dia em 2026. A normalização total da oferta petrolífera do Golfo está projetada só para 2027.

O secretário do Tesouro dos EUA, Scott Besant, tentou conter os rendimentos dos títulos com recompras de Treasuries, mas com resultados pouco eficazes. Ele atribui a maioria das altas dos rendimentos e das taxas de hipoteca aos preços de energia: “Não sei se este conflito terminará na próxima semana, no próximo mês ou nos próximos dois meses, mas acredito que do outro lado disso tudo, os preços de energia vão cair acentuadamente, e os juros e as taxas de hipoteca também.” Contudo, a maioria dos economistas acredita que apenas os preços de energia não explicam o ambiente atual de juros elevados.

Resiliência econômica: crescimento forte sustenta as taxas elevadas

A economia dos EUA segue surpreendendo pela resiliência, constituindo um fator fundamental para a permanência das taxas de hipotecas em alta. O PIB cresceu a uma taxa anualizada de 2,2% no segundo trimestre, o consumo se manteve forte e os indicadores recentes de atividade industrial e gastos continuam apresentando crescimento saudável.

“O consumidor ainda está gastando, e em termos de poder de compra real está gastando mais, o que geralmente sinaliza uma economia forte”, afirma Orphe Divonguy, fundador e economista-chefe da consultoria Quantitative Research Group. Ele acrescenta que, num contexto econômico em que a inflação permanece bem acima da meta de 2% do Federal Reserve, “os investidores exigem compensação adicional para manter títulos de longo prazo”, elevando rendimentos e taxas de hipotecas.

Vale ressaltar que a última previsão do Federal Reserve aponta que, ao final de 2026, a inflação de gastos com consumo (PCE) total será de 3,7%, com a mediana do núcleo PCE elevada substancialmente para 3,4%. O desvio persistente da meta faz com que investidores de títulos precifiquem cada vez mais o risco inflacionário.

Esse paradoxo do “boa notícia é má notícia” aparece de forma especialmente clara no mercado de hipotecas. Dados econômicos fortes implicam que o Federal Reserve não tem pressa em cortar juros rapidamente, ao passo que inflação acima da meta exige postura restritiva de política monetária — ambos pressionando os rendimentos dos títulos para cima.

A febre do capital em IA: o “efeito crowding-out” tecnológico no mercado de títulos

Apesar de parecerem desconectados, a onda de captação para infraestrutura de inteligência artificial (IA) figura como um fator distante, porém de impacto profundo, entre as várias forças que impulsionam as taxas de hipoteca para cima. Grandes empresas de tecnologia entraram no mercado de títulos em escala inédita para financiar data centers, chips e servidores para IA.

Desde janeiro deste ano, o setor de tecnologia já captou cerca de US$ 500 bilhões em nove meses — valor que em 2024 tende a ser quase zero. O Goldman Sachs projeta que em 2027 esse montante subirá ainda mais, para US$ 1,2 trilhão. James Vlachos, diretor-executivo do Post Oak Group, estima que IA hoje responde por 25% de toda a emissão de corporate bonds, ante apenas 4% dois anos atrás.

Em termos ajustados pela inflação, o volume de empréstimos da indústria de IA este ano deve superar tanto os gastos dos operadores de TV a cabo para construir toda a internet, quanto a dívida acumulada das empresas ferroviárias no boom do século XIX. Investidores buscam avidamente esses bonds de tech companies, mas as exigências de retorno subiram bastante. Até mesmo a Meta (META.US) teve de oferecer yield anual acima de 7%, enquanto empresas especializadas em data centers para nuvem, consideradas mais arriscadas, já pagam mais de 9%.

Para investidores em renda fixa, são negócios bastante atrativos: ofertam rendimento acima do Treasury, e os emissores normalmente têm rating de crédito quase igual ao governo dos EUA — e, no caso da Microsoft (MSFT.US), até melhor. Como o preço dos bonds anda ao inverso de seus rendimentos, quando investidores migram para dívida de IA e se afastam de Treasuries e mortgage-backed securities, os rendimentos e as taxas de hipotecas sobem.

Esse movimento impacta o mercado de Treasuries de forma significativa. O chefe de estratégias alternativas da PIMCO, Marc Seidner, observa que a enxurrada de emissões de bonds ligados à IA foi “rápida e numerosa demais”, possivelmente causando uma “indigestão” no mercado de renda fixa. Dan Ivascyn, CIO da PIMCO, já havia dito que o boom das dívidas corporativas de IA é um fator-chave por trás da alta nos rendimentos dos Treasuries de 10 anos.

Karla Wu, economista sênior da Zillow, diz: “A onda de gastos em IA provavelmente gerou efeito crowding-out em outros instrumentos similares.” Seja qual for a intensidade do efeito, o suprimento gigantesco de dívida relacionada à IA está mudando a dinâmica de oferta e demanda da renda fixa, com impacto notável na elevação do patamar dos juros.

Espiral da dívida fiscal: marco de US$ 40 trilhões impacta o mercado

Se a dívida de IA representa um novo tipo de competição de capitais, a própria expansão da dívida do governo dos EUA é o fator mais fundamental por trás da alta dos juros. Historicamente, os Treasuries são vistos como porto seguro global, cuja profundidade e liquidez de mercado, além da força e estabilidade do sistema financeiro americano, atraem investidores internacionais e ajudam a manter os yields baixos.

Mas essa dinâmica está mudando sutil, porém profundamente. Desde a pandemia, a dívida nacional dos EUA cresceu dramaticamente, superando a impressionante marca dos US$ 40 trilhões no começo deste ano. Parte desse aumento vem do gradual fim das políticas de emergência da pandemia, mas os EUA frequentemente gastam nas áreas de programas sociais e defesa valores acima de suas receitas. O déficit orçamentário para o ano fiscal de 2026 subiu para US$ 1,993 trilhão, alta de 12% sobre o ano anterior, o maior desde 2021 e projetado para superar 6% do PIB. Pela primeira vez, os gastos líquidos com juros ultrapassaram US$ 1 trilhão, e a taxa média dos Treasuries negociáveis avançou para 3,48%, mais de dois pontos percentuais acima de cinco anos atrás.

Esse cenário forma um ciclo negativo auto-reforçado: com os rendimentos subindo, o governo precisa destinar parcela maior de recursos fiscais para pagar juros da dívida crescente; e esse fardo adicional agrava as preocupações dos investidores com a sustentabilidade fiscal dos EUA, levando-os a exigir prêmio de risco ainda maior — que por sua vez empurra os yields para cima.

O prêmio de prazo dos Treasuries de 10 anos subiu para cerca de 0,98%, maior patamar em 12 anos. Analistas apontam que o yield dos Treasuries de 30 anos, ao superar 5,3%, reflete mais do que um prêmio de liquidez, mas a precificação de risco da trajetória fiscal americana. Embora o secretário do Tesouro Besant tente estabilizar o mercado com operações de recompra, o efeito é limitado — num contexto de dívida acima dos US$ 40 trilhões, só as recompras pouco podem contra o peso do mercado.

O mais preocupante é que o impacto orçamentário da alta recente nos yields ainda não apareceu totalmente. Como as variações de juros só afetam a dívida emitida a partir de agora, a rolagem das dívidas antigas levará tempo, o que significa que a pressão dos juros continuará a aumentar nos próximos anos.

Caminho do Federal Reserve: expectativas de alta continuam subindo

O Federal Reserve (Fed) não controla diretamente as taxas de hipoteca, mas suas decisões sobre a taxa básica de juros têm profundo impacto sobre as tendências das taxas. As mudanças de expectativa do mercado para o caminho da política do Fed já estão amplamente refletidas nas taxas atuais das hipotecas.

No encontro do FOMC de setembro, o Fed elevou a taxa básica em 25 pontos-base para o intervalo de 3,75% a 4,00% — a primeira alta desde julho de 2023, aprovada por unanimidade dos 12 votantes. A ata mostra que a maioria dos participantes prevê mais uma alta ainda este ano, mas divergem sobre o momento — alguns sugerem esperar até dezembro, sem mudanças em outubro.

De acordo com o CME FedWatch Tool, os investidores atualmente atribuem uma chance inferior a 20% de nova alta de 25 pontos-base na reunião de 27 a 28 de outubro do Fed, caindo dos cerca de 70% logo após a decisão de setembro, mas precificam quase totalmente pelo menos uma alta adicional ainda este ano. O diretor do Fed, Waller, já afirmou que pode ser necessário subir mais, “mas que não é preciso agir consecutivamente”.

8% é possível? O ponto crítico do mercado imobiliário

Diante das forças acima, a perspectiva de taxas de hipoteca atingirem 8% está deixando de ser “distante” para ser “cada vez mais próxima”. Divonguy, do Quantitative Research Group, afirma: “Não é mais algo distante, está se tornando cada vez mais realista.”

O cenário modelado pelo HousingWire mostra que uma taxa de hipoteca de 8% exigiria que o yield do Treasury de 10 anos chegasse por volta de 5,40%, junto com spreads de hipotecas ainda piores. Isso requereria também dados econômicos fortes, um Fed hawkish e persistência do conflito no Irã. Porém, com o relatório de empregos de setembro vindo abaixo do esperado, o rendimento de 10 anos não desencadeou a taxa de 8%, indicando que o spread ainda não piorou o suficiente.

Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics, faz um alerta ainda mais rigoroso: “Não há teto, não existe tal coisa como um limite.” Segundo ele, nada impede que a venda de títulos continue e que as taxas cheguem perto de 8% ou mesmo mais. Selma Hepp, economista-chefe da Cotality, diz que, em cenários extremos, se o yield de 10 anos subir para 6% ou 7%, junto com o spread atual de cerca de dois pontos percentuais nas hipotecas, os compradores enfrentariam taxas de 8% ou mesmo 9%.

Dan Ivascyn, da PIMCO, analisa do ponto de vista técnico: pressionado por vendas técnicas como stop loss por fundos alavancados, o yield de 10 anos pode ultrapassar 6%, o que seria a primeira vez em 26 anos. Ele aponta que boa parte dos movimentos recentes está ligada a “fatores técnicos negativos” e “operações de stop de plataformas de hedge funds e outros players alavancados”.

O mercado imobiliário já está reagindo. Segundo a Mortgage Bankers Association, as solicitações de hipoteca, na semana encerrada em 2 de outubro, caíram 4,2% sobre a semana anterior, acumulando cinco quedas consecutivas.

No horizonte dos juros, a Redfin prevê que as taxas de hipoteca continuarão elevadas, a menos que haja mudança fundamental nos fundamentos econômicos, sendo improvável um recuo significativo. O cenário da HousingWire presume que uma taxa de 7% só seria possível caso o conflito com o Irã acabasse e sem piora nas tensões comerciais — mas, por ora, nenhum dos dois tem um horizonte de tempo definido.