米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げがさらに圧力を加え、米国の住宅ローン金利は4週連続で上昇し7％に迫っている。住宅市場の回復はさらに遅れる恐れがある。

ジートンファイナンスAPPによると、米国住宅市場は再び高金利の圧力に直面している。Freddie Macが木曜日に発表したデータによれば、9月17日までの1週間で米国の30年固定金利住宅ローンの平均金利は6.95%に上昇し、前週の6.76%から連続4週目の上昇、そして2025年1月以来の最高水準となった。これに対し、昨年同時期の金利はわずか6.26%だった。

2026年に住宅ローンコストが徐々に低下することを期待していた潜在的な住宅購入者にとって、ローン金利が再び7%に近づくことは新たな負担となっている。特に、FOMCが水曜日に25ベーシスポイントの利上げを発表したばかりで、市場では借入コストが短期間で明確に低下するとの見通しがさらに後退した。

FRBは9月16日、12対0の全会一致でフェデラルファンド金利の目標レンジを25ベーシスポイント引き上げ、3.75%-4.00%にした。これは2023年7月以来初の利上げとなる。FRBは、米国経済活動は依然として堅調な拡大を維持しているが、インフレは依然として高水準にとどまっており、今回の政策行動はインフレを2%目標へより迅速に戻すことを目指すとコメントした。

住宅価格と高金利の二重圧力　住宅購入の負担さらに悪化

住宅ローン金利が7%に迫る中、米国の住宅購入負担能力はすでに大きな圧力の下にある。

Intercontinental Exchange Inc.の推計によると、44万ドルの米国平均住宅価格の場合、典型的な世帯は現在、世帯中央値所得の約31%を住宅ローン返済に充てる必要があり、これは2025年7月以来の最高水準だ。同時に、米国住宅建設業者の信頼感は今月、1年ぶりの低水準まで低下しており、高水準の資金調達コストが住宅市場の見通しを圧迫していることがうかがえる。

住宅ローン金利は通常、長期米国債利回りの影響を受ける。FRBの今回の利上げ後、米国住宅ローンの重要な参考指標となる10年米国債利回りは一時下落したが、それでも5%近い高水準にある。これにより、米国債利回りが短期的に下がっても、住宅資金調達の環境は依然として引き締まっている。

Zillow GroupのチーフエコノミストMischa Fisherは、最近の金利急上昇は、もともと低迷していた住宅市場をさらに打撃しており、住宅販売量はすでに低ベースからさらに前年同期比で減少しているとコメントした。しかし彼は、インフレ抑制への市場の信頼感が強まれば、2027年には住宅ローン金利が下がる可能性が高まり、住宅市場の回復が再び軌道に乗るだろうと述べている。

米国住宅市場の取引は依然低迷　8月の契約前住宅販売は前年比4.7%減

高水準の住宅ローン金利が不動産取引活動の足かせとなっていることが顕著になっている。

全米リアルター協会（NAR）が木曜日に発表したデータによると、8月の未契約住宅販売は前月比で0.3%の増加となったが、前年比では4.7%の減少となった。南部および西部地域は前月比で増加した一方で、北東部および中西部地域は低下し、前年比では全米4大地域すべてで減少となった。

NARのチーフエコノミストLawrence Yunは、住宅ローン金利が上昇しているにもかかわらず、8月には引き続き契約を結ぶ買い手がおり、米国の住宅市場全体は依然として低迷していると述べた。雇用と所得の伸びは本来であれば住民の購買力を押し上げているが、住宅ローン金利の高さがその多くのメリットを相殺しているという。現在、全米の住宅契約件数はコロナ前の水準より約30%下回っている。

先に発表されたデータでも住宅市場の低迷が示されている。米国の8月中古住宅販売は前月比2.0%減の年率398万件に縮小し、前年比で1.2%減少。また、同月の中古住宅の中央値価格は前年比1.6%上昇し、42.91万ドルとなった。

NARは今年の販売成長予測を大幅下方修正

金利動向がこれまでの予想を大きく上回る中、これまで比較的楽観的だった不動産アナリストも2026年の米国住宅市場見通しを下方修正し始めている。

昨年末、NARのチーフエコノミストLawrence Yunは、平均住宅ローン金利が徐々に6%に近づくにつれ、2026年の米国中古住宅売上は14%成長する可能性があると予想していた。しかし、マクロ環境や地政学的な情勢の変化により、彼は6月に今年の中古住宅販売成長見通しを大幅に4%に下方修正し、その際の予測は2026年の平均住宅ローン金利が約6.5%という前提に立っていた。

現在では30年住宅ローン金利がすでに6.95%に達しており、7%まであと一歩となっている。Yun氏は、今年初めに住宅ローン金利が一時6%台まで下がった際には、一部の様子見をしていた潜在的購入者が再び市場参入を検討する刺激にはなったが、金利が再び7%に向けて上昇したことで、住宅購入を検討していた人々の中には再び住宅は手が届かないと考える人もいると述べた。

FRBが再び利上げサイクルに入り、住宅ローン金利が4週連続で上昇している中、住宅購入負担はさらに重く押し上げられており、米国住宅市場が待望してきた回復はさらに先送りされる可能性が高くなっている。