米国の8月中古住宅販売は1年以上ぶりの最低水準となり、在庫消化期間は過去10年間で最も高くなりました。

米国の中古住宅販売市場は依然として圧力が続いています。最新のデータによると、高水準の住宅ローン金利の影響を受けて、8月の中古住宅販売は近年の重要な水準を下回り、購入希望者は入市を遅らせる傾向が広がっています。不動産市場の回復には依然として明確なきっかけが欠けています。

全米不動産業者協会（NAR）が木曜日に発表したデータによると、8月の中古住宅契約成立件数は前月比で2%減少し、市場予想の1.6%減よりも悪化しました。年率換算で398万戸にとどまり、1年以上ぶりの最低水準であり、2024年秋以来、400万戸を割り込んだのは2回しかありません。

同時に、8月の中古住宅の中央値価格は前年同月比で1.6%上昇し、42万9,100ドルとなりました。2023年半ば以来、前年比での上昇傾向が続いています。

NARのチーフエコノミストであるLawrence Yunは声明で、「住宅ローン金利と住宅販売は逆の関係にあり、高金利環境下で住宅購入活動が緩やかに減少するのは驚くことではありません」とコメントしました。また、住宅ローン金利は間もなく7%に達する可能性があるとも警告しています。

現在の住宅ローン金利は1年以上ぶりの高水準となっており、潜在的な購入者に二重の圧力をかけています。

一方で、月々の返済負担により住宅購入意欲が直接低下し、もう一方で数年前に現在の半分以下の金利で借り換えた既存住宅所有者は「売却すれば低金利の融資を失う」というジレンマに直面しており、動きにくくなっています。

アポロ・グローバル・マネジメントの最新の住宅市場レポートによれば、米国内で6%を超える既存住宅ローンの割合は4分の1未満にすぎません。つまり、大多数の住宅所有者は市場より著しく低い調達コストを享受しており、住み替えのモチベーションは非常に低くなっています。

それでもなお、Lawrence Yunは記者との電話会議で、購入希望者の需要は「全面的に崩壊したわけではない」とし、雇用の改善や賃金上昇が市場の底堅い需要をある程度支えていると述べました。

需要が低迷する一方で、市場の供給側には前向きな兆しも見られます。

8月の販売中の中古住宅在庫は前年同月比で5.9%増の162万戸となり、2019年11月以来の最高水準となりました。現在の販売ペースで計算すると、既存在庫は4.9カ月分の供給量に相当し、過去10年以上で最も高い水準です。

NARの住宅取得能力指数（典型的な家庭が中央値住宅の住宅ローン資格を満たせるかを測定）は前年比で3.5%上昇し、住宅取得能力はわずかに改善しましたが、全体では過去最低水準にあり、市場の実質的な押上げ効果は限定的です。

地域別の状況を見ると、米国最大の中古住宅市場である南部において8月の販売量は前月比1.6%減、年率換算では184万戸と、過去1年で最も低い数値となりました。中西部や北東部も同様に販売量が減少し、西部は横ばいでした。

初めて住宅を購入した人は8月の中古住宅販売全体の30%を占め、7月の29%よりわずかに上昇しています。現状の高金利環境下においても、この層の参加度は比較的安定しています。