Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos en agosto alcanzaron el nivel más bajo en más de un año, y el ciclo de absorción registró el nivel más alto en diez años.
Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos cayeron un 2% en agosto respecto al mes anterior, superando la previsión del 1,6%. Las altas tasas hipotecarias continúan frenando la demanda: la presión de los pagos mensuales ha reducido el deseo de comprar vivienda; más de tres cuartas partes de los propietarios se enfrentan al dilema de que vender implicaría perder su hipoteca de bajo interés, por lo que prefieren no actuar. El precio medio de las viviendas existentes en agosto aumentó un 1,6% interanual; el inventario disponible de viviendas existentes creció un 5,9% interanual, alcanzando su nivel más alto desde noviembre de 2019; al ritmo actual de ventas, el inventario equivale a una oferta para 4,9 meses, el nivel más alto en más de una década.
El mercado de ventas de viviendas existentes en Estados Unidos continúa bajo presión. Los datos más recientes muestran que, lastradas por los elevados tipos de interés hipotecarios, las ventas de viviendas existentes en agosto cayeron por debajo de niveles clave de los últimos años y la mayoría de los compradores pospuso su entrada en el mercado, de modo que la recuperación inmobiliaria sigue careciendo de un catalizador claro.
Según los datos publicados el jueves por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR), el volumen de contratos de ventas de viviendas existentes en agosto descendió un 2% frente al mes anterior, superior al 1,6% esperado, y la tasa anualizada cayó a 3,98 millones de unidades, el nivel más bajo en más de un año y una de las dos únicas ocasiones desde el otoño de 2024 en que se sitúa por debajo de los 4 millones de unidades.
Al mismo tiempo, el precio mediano de las viviendas existentes en agosto subió un 1,6% interanual, alcanzando los 429.100 dólares, prolongando la tendencia de subidas anuales consecutivas desde mediados de 2023.
El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, declaró en un comunicado: "El tipo de interés hipotecario y las ventas de viviendas tienen una relación inversa; en un entorno de tipos altos, no es de extrañar que la actividad de compra se modere". Al mismo tiempo, advirtió de que los tipos de interés hipotecarios podrían alcanzar pronto el 7%.
Los altos tipos de interés y el efecto de bloqueo siguen reprimiendo la demanda
Los tipos de interés hipotecarios actuales han subido a máximos de más de un año, ejerciendo una doble presión sobre los posibles compradores.
Por un lado, la presión de las cuotas mensuales reduce directamente el interés por comprar; por otro, los propietarios que refinanciaron hace unos años con tipos inferiores a la mitad de los actuales afrontan el dilema de “vender significa perder el préstamo barato”, por lo que suelen optar por esperar.
Según un informe reciente del mercado de la vivienda publicado por Apollo Global Management, en todo el país solo un poco menos de una cuarta parte de las hipotecas vigentes tienen un tipo superior al 6%, lo que significa que la gran mayoría de los propietarios siguen disfrutando de costes de financiación claramente inferiores al mercado, lo que limita severamente el incentivo para cambiar de vivienda.
Aun así, Lawrence Yun señaló durante una conferencia telefónica con periodistas que la demanda de compradores aún no ha "colapsado por completo", y que la mejora del empleo y el aumento de los salarios están sosteniendo en cierta medida la demanda mínima del mercado.
La oferta mejora, pero la asequibilidad sigue en mínimos históricos
Mientras la demanda sigue débil, el lado de la oferta del mercado muestra señales positivas.
El inventario de viviendas existentes a la venta en agosto aumentó un 5,9% interanual, hasta 1,62 millones de unidades, el nivel más alto desde noviembre de 2019. Según el ritmo de ventas actual, el inventario equivale a un suministro para 4,9 meses, el nivel más alto en más de una década.
El índice de asequibilidad de la vivienda de la NAR (que mide si una familia típica cumple los requisitos para obtener una hipoteca con el precio medio de la vivienda) aumentó un 3,5% interanual, reflejando una mejora marginal en la asequibilidad, aunque el indicador sigue en niveles históricamente bajos, por lo que su efecto de estímulo real sobre el mercado es limitado.
Por regiones, el mayor mercado de ventas de viviendas existentes de Estados Unidos, la región sur, registró en agosto una caída del 1,6% en las ventas respecto al mes anterior y la tasa anualizada descendió a 1,84 millones de unidades, el nivel más bajo en casi un año; las regiones del medio oeste y noreste también experimentaron descensos en ventas, mientras que el oeste se mantuvo estable.
Los compradores primerizos representaron el 30% del total de ventas de viviendas existentes en agosto, ligeramente por encima del 29% de julio, manteniéndose relativamente estables en el actual entorno de tipos elevados.
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