Yüksək faiz dərəcələri Avropa daşınmaz əmlak səhmləri üzərində bulud kimi durur; strategiyaçı: həddindən artı pessimizm dramatik dönüşə səbəb ola bilər

Zhito Finans tətbiqi bildirir ki, faiz dərəcələrinin ardıcıl artması ilə Avropa daşınmaz əmlak səhmlərinə olan pessimist münasibət daha da güclənir. Bəzi strateqlər hesab edirlər ki, bu, daşınmaz əmlak səhmlərində dramatik dönüş üçün şərait yaradır.

Avropa Stoxx 600 daşınmaz əmlak indeksi 2026-cı ildə təxminən 7% azalıb və ardıcıl üçüncü il əsas indeksdən geri qalacağı gözlənilir. Bu sektor bu dövr ərzində dalğalanma diapazonunda qalsa da, Stoxx 600 indeksi ilə arasındakı fərq artıq qlobal maliyyə böhranının səviyyəsini ötüb.

Avropa daşınmaz əmlak sektoru əsas indeksdən xeyli geri qalır

Pessimist hisslər artır, faiz dərəcələri proqnozu endirimdən artıma çevrilir

Morgan Stanley strateqləri Mislav Matejka və onun komandası bildirir: “Faiz dərəcələri proqnozu endirimdən ehtimal olunan artırmaya çevrildiyindən daşınmaz əmlak investisiyaları üçün çətinliklər artıb, çünki daha yüksək borclanma xərcləri və daha sıx maliyyə mühiti aktivlərin dəyərinə və investorların hisslərinə təzyiq göstərir. Daşınmaz əmlak sektoru istiqrazlarla yüksək təmasdadır və tez-tez istiqrazların əvəzi kimi qəbul edilir, buna görə də istiqraz gəlirlərinin artmasından asanlıqla təsirlənir.”

Pessimist hisslər bir müddətdir davam edir və yayda daha da güclənib. Bank of America-nın sentyabr ayı fond menecerləri sorğusunda Avropa daşınmaz əmlakı ən böyük aşağı portfel sektorlarından biri olaraq göstərilir; investorların 36%-i portfelini icazə verilən səviyyələrdən aşağı tutub. Bu, ən azı iki ilin ən yüksək faizidir və iyul ayındakının üç qatına bərabərdir.

Sektor istiqrazlarla yüksək bağlıdır, diqqətdən kənarda qalması təsadüfi deyil. Mərkəzi banklar inflyasiyaya görə pul siyasətini sıxlaşdırır, neft qiyməti yüksək və iqtisadiyyat möhkəm qaldığı müddətdə siyasətçilər istiqaməti dəyişmək üçün əsas görmürlər. Hazırda swap bazarı Avropa Mərkəzi Bankının gələn ilin iyun ayı sonuna qədər üç dəfə daha faiz artıracağını, İngiltərə Bankının isə gələn ilin iyul ayı sonuna qədər dörd dəfə artım edəcəyini proqnozlaşdırır.

Faiz dərəcələrinin gələcəyi qeyri-müəyyəndir, dönüş kəskin ola bilər

Lakin istiqraz gəlirlərini artıran radikal faiz qiymətləndirilməsi də sürətlə dəyişə bilər. İran müharibəsi başlayandan bəri neft qiymətləri istiqraz və səhm bazarının əsas hərəkətvericisidir. Sülh danışıqları az uğurla davam edir, lakin hər hansı irəliləyiş vəziyyəti tamamilə dəyişə bilər. Buna görə də faiz dərəcələrinin gələcəyi çox qeyri-müəyyəndir və bazar hissləri bu qədər pessimist olduğu halda, qəfil dəyişiklik çox kəskin dönüşə səbəb ola bilər.

Sektor uzun müddət zəif performans göstərir, bəzi institutlar artıq hesab edir ki, pessimist hisslər həddindən artıqdır. Deutsche Bank və Bank of America strateqləri daşınmaz əmlak üzrə “təkmilləşdirilmiş al” reytinqi verib. Həddindən artıq ucuz qiymətlər də dəstək yarada bilər, bu sektorun mütləq və nisbi qiymətləndirilməsi tarixi orta göstəricilərdən xeyli aşağıdır.

Avropa daşınmaz əmlak sektoru tarixi orta göstəriciləri ilə müqayisədə aşağı qiymətləndirilib

Bank of America üçün daşınmaz əmlaka optimist yanaşmanın bir hissəsi “daha yüksək və daha uzun müddətli” faiz dərəcələrinin iqtisadiyyata və riskli aktivlərə təsirinin necə olacağı ilə bağlıdır.

Sebastian Redler başçılıq etdiyi Bank of America strateqləri komandası bildirir: “Son zamanlar daşınmaz əmlak bazarının zəif performansını nəzərə alaraq, Alman istiqraz gəliri və satınalma menecerləri indeksinə (PMI) əsaslanaraq, növbəti aylarda daşınmaz əmlakın nisbi qiymət artım potensialı təxminən 15%-dir. Daşınmaz əmlakın yerli xüsusiyyətini nəzərə alaraq, Avrozonanın PMI-sı qlobal PMI-dan üstün olduğu zaman daşınmaz əmlak gəlir proqnozlarından daha yaxşı performans göstərir.”

Regional fərqlər: Almaniyada mənfi faktlar, İngiltərədə siyasət katalizatoru

Daşınmaz əmlak səhmlərinin performansı regionlara görə müxtəlifdir, yerli siyasətin təsiri də fərqlidir. Məsələn, Berlin – böyük yaşayış komplekslərinin müsadirəsini nəzərdə tutan radikal təklif yenidən gündəmə gəlib və sektora əlavə təhlükə yaradır. Alman daşınmaz əmlak səhmləri Avropa daşınmaz əmlak indeksində ən zəif performans göstərənlərdən biridir.

Əksinə, İngiltərə ev tikinti şirkətləri yeni bir nəfəs almağa başlayıb. Əmək Partiyasının hökuməti “ev alışı üçün yardım” proqramını bərpa etməyə hazırdır ki, bu da əvvəl aşağı vəziyyətdə olan ev tikinti sektoruna güc verir – bu həftə ipoteka təsdiqləri 32 ayın ən aşağı səviyyəsini göstərib. Bazarın bu xəbərə verdiyi güclü reaksiya, siyasət dəyişikliyinin necə böyük dönüş yarada biləcəyini göstərir.

“İngiltərə daşınmaz əmlak səhmləri əvvəllər ciddi şəkildə aşağı qiymətləndirilirdi. İndi isə onlar katalizator əldə edib,” JO Hambro Capital Management Ltd-nin İngiltərə səhmləri gəlir fondunun birgə meneceri Clive Beagles bildirib. “Hökumətin yeni səhmdar kredit proqramı yeni tikinti fəaliyyətini canlandıra bilər, qazanc artımı potensialını açar və sektorun perspektivlərini formalaşdırar. Biz düşünürük ki, bu, İngiltərə səhmləri və fəal investorlar üçün əsas açar ola bilər.”

Buna baxmayaraq, İngiltərədə davam edən risklər investorların yaxın müddətdə ehtiyatlı qalmasına səbəb ola bilər. İngiltərə istiqraz gəlirləri uzun illər ərzində ən yüksək səviyyədədir, bu isə refinans xərclərini artırır və gözləntilərə görə gələcək iki ildə çoxlu ailələr daha yüksək ipoteka faizləri ilə üzləşəcək. Eyni zamanda, Goldman Sachs analitikləri bildirir ki, tikinti xərcləri inflyasiyası qiymət artımını üstələyir və bu, mənfəət marjasına təsir edir.