الهدف التالي 8%؟ معدلات الرهن العقاري الأمريكية ترتفع لأعلى مستوى منذ ثلاث سنوات، وصفقات "أعلى ولمدة أطول" تجتاح سوق العقارات

أفادت تطبيق "تشيتون فاينانس" أن معدلات الرهن العقاري الأمريكية تشهد ارتفاعًا حادًا. ففي فترة قصيرة تتجاوز الشهر بقليل، ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بمقدار نقطة مئوية كاملة ليصل إلى أعلى مستوى له في ثلاث سنوات عند 7.5%، ما أدى إلى انخفاض حاد في طلبات شراء المنازل، ومن المتوقع أن تسجل بيانات مبيعات المنازل القائمة لشهر سبتمبر تراجعًا كبيرًا.

الدافع المباشر وراء موجة ارتفاع أسعار الفائدة الحالية هو الارتفاع العام في عوائد السندات العالمية. حيث أن معدلات الرهن العقاري حساسة بشكل خاص لتقلبات عائدات سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والتي ارتفعت في الأسابيع الأخيرة إلى مستويات لم تُشهد منذ سنوات. ففي الأسبوع الماضي، تجاوز عائد سندات الـ 10 سنوات الأمريكية 5.360%، وهو أعلى بكثير من مستواه البالغ 3.97% قبل اندلاع الحرب في إيران، كما ارتفع عائد السندات لأجل 30 عامًا إلى أعلى مستوى له منذ عام 2002.

ومع ذلك، فإن القوى التي دفعت عوائد السندات إلى مستويات مرتفعة في وقت قصير أكثر تعقيدًا بكثير مما تبدو عليه الظواهر السطحية. فقد وجه الاقتصاديون انتباههم إلى مجموعة من العوامل المتشابكة — الصدمات الجيوسياسية، متانة الأساسيات الاقتصادية، التنافس الهيكلي على رأس المال وديناميات الدين المالي — وهذه القوى مشتركة معًا تدفع المستثمرين إلى إعادة كتابة توقعاتهم للتضخم والنمو الاقتصادي بالكامل.

وعلقت رئيسة الاقتصاديين في Redfin، داريل فيرويزر، قائلة: "الاتجاه أصبح واضحًا جدًا. نحن ندخل في بيئة اقتصادية ذات معدلات فائدة أعلى وأكثر استدامة، وهناك تغييرات جوهرية تحدث وراء هذا التحول".

الصدمات الجيوسياسية: الحرب الإيرانية وتأثير أسعار الطاقة

يتزامن مسار ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل كبير مع اندلاع الحرب في إيران. ففي الأسابيع التي أعقبت الهجوم العسكري الأمريكي على إيران في 28 فبراير من هذا العام، سجلت معدلات الرهن العقاري قفزة حادة، إذ شعر المستثمرون بقلق بالغ حيال ارتفاع أسعار النفط وتبعاته على التضخم. واستمر القلق في السوق من انتقال ارتفاع أسعار الطاقة عبر سلسلة الإمداد، مما يؤدي إلى تفاقم التضخم.

والأهم من ذلك، فإن عدم اليقين المحيط بالوضع الإيراني يعتبر مصدر ضغط مستمر على أسعار الفائدة. وصرح جاك كريمير، كبير الاقتصاديين في Realtor.com: "عدم اليقين الجيوسياسي هو جزء مهم من الصورة. نحن نتحدث عن صدمة في الإمداد — وهذا لا يقتصر فقط على النفط، بل قد يمتد إلى كافة مجالات التجارة الأخرى." ويطلب المستثمرون تعويضًا أعلى عن المخاطر غير المعروفة، وينعكس ذلك مباشرة في زيادة العلاوة الزمنية.

وبحسب تحليل PIMCO، فإن سوق الطاقة منذ اندلاع الصراع الإيراني كان المصدر الأكثر وضوحًا لعدم اليقين بالنسبة للأصول الخطرة. فقد ارتفع عقد الخام الأمريكي (WTI) لمدة ستة أشهر بنحو 25% منذ نهاية فبراير، وهو اتجاه يتوافق إلى حد كبير مع الصدمات الجيوسياسية السابقة في سوق النفط. وتتوقع الوكالة الدولية للطاقة أنه نتيجة تعثر المفاوضات بين الولايات المتحدة وإيران وتعطل عملية استعادة إمدادات النفط، سينخفض إجمالي الإمدادات العالمية للنفط في عام 2026 بمقدار 5.7 مليون برميل يوميًا إلى 100.7 مليون برميل يوميًا. ومن المتوقع أن يتأجل الاستعادة الكاملة للإمدادات النفطية في منطقة الخليج حتى عام 2027.

حاول وزير الخزانة الأمريكي سكوت بيسانت خفض عوائد السندات من خلال عمليات إعادة شراء سندات الخزانة، لكن بحصيلة ضئيلة. وقد عزا معظم أسباب ارتفاع عوائد السندات ومعدلات الرهن العقاري إلى ارتفاع أسعار الطاقة، قائلاً: "لا أعرف ما إذا كانت هذه الحرب ستنتهي في الأسبوع المقبل أو الشهر المقبل أو خلال شهرين، لكنني أعتقد أنه بعد نهاية هذا كله، ستنخفض أسعار الطاقة بشكل كبير وستتراجع الفائدة ومعدلات الرهن العقاري". ومع ذلك، يعتقد معظم الاقتصاديين أن أسعار الطاقة وحدها لا تفسر البيئة الحالية ذات الفوائد المرتفعة.

متانة الاقتصاد: النمو القوي يدعم ارتفاع الفائدة

واصل الاقتصاد الأمريكي إظهار متانة مفاجئة للأسواق، وهو ما يشكل الأساس لبقاء معدلات الرهن العقاري مرتفعة. فقد بلغ معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوي في الربع الثاني 2.2%، واستمرت إنفاقات المستهلكين قوية، كما أظهرت مؤشرات نشاط التصنيع والإنفاق الاستهلاكي الأخيرة نموًا صحيًا.

وقال أوفي ديونغوي، المؤسس والرئيس الاقتصادي لمجموعة Quantitative Research Group للاستشارات السكنية والاقتصادية: "لا يزال المستهلكون ينفقون، بل وينفقون أكثر فعليًا من حيث القوة الشرائية الحقيقية، وغالبًا ما يشير ذلك إلى اقتصاد قوي". وأضاف أنه مع بقاء التضخم أعلى بكثير من هدف الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2% بسبب قوة الاقتصاد، "يطالب المستثمرون بعلاوة إضافية لحيازة السندات طويلة الأجل"، ما يدفع لارتفاع العوائد ومعدلات الرهن العقاري.

ومن الجدير بالذكر أن أحدث توقعات الاحتياطي الفيدرالي تشير إلى أن معدل التضخم السنوي للاستهلاك الشخصي (PCE) سيصل إلى 3.7% بحلول نهاية عام 2026، مع رفع متوسط التضخم الأساسي للاستهلاك الشخصي بشكل كبير إلى 3.4%. إن استمرار التضخم بعيدًا عن الهدف يجعل مستثمري السندات أكثر تشددًا في تسعير مخاطر التضخم.

تتجلى مفارقة "الأخبار الجيدة هي أخبار سيئة" بوضوح في سوق الرهن العقاري. فبيانات الاقتصاد القوية تعني أن الاحتياطي الفيدرالي ليست لديه حاجة ملحة لخفض سريع للفائدة، في حين أن التضخم الأعلى من الهدف يتطلب استمرار السياسة النقدية في الموقف التقييدي، وكلاهما يشكلان ضغطًا تصاعديًا على عوائد السندات.

طفرة رأس المال في الذكاء الاصطناعي: أثر الثورة التكنولوجية على سوق السندات

رغم أنه يبدو غير مترابط ظاهريًا، إلا أن موجة تمويل بنية التحتية للذكاء الاصطناعي (AI) تشكل سببًا غير واضح لكنه بعيد الأثر ضمن دوافع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. إذ تتدفق شركات التكنولوجيا الكبرى إلى سوق السندات غير المسبوقة لتوفير التمويل لمراكز البيانات والرقائق والخوادم وغيرها من بُنى الذكاء الاصطناعي.

وبحسب الإحصاءات، فقد بلغت قروض قطاع التكنولوجيا في الأشهر التسعة منذ شهر يناير من هذا العام حوالي 500 مليار دولار، بينما كانت هذه القيمة قريبة من الصفر في عام 2024. وتوقعت Goldman Sachs أن يرتفع هذا الرقم إلى 1.2 تريليون دولار بحلول 2027. وقدر جيمس فلاتشاس، المدير التنفيذي للاستحواذ في شركة الاستشارات المالية Post Oak Group، أن قطاع الذكاء الاصطناعي يمثل حاليًا 25% من جميع إصدارات السندات التجارية، بينما كانت هذه النسبة 4% فقط قبل عامين.

وبحسابها بالقيمة الحقيقية (بعد التضخم)، من المتوقع أن يتجاوز معدل اقتراض قطاع الذكاء الاصطناعي هذا العام نظيره خلال فترة بناء شركات تشغيل الكيبل الأمريكية للإنترنت بأكمله، وأيضًا يتخطى حجم ديون شركات السكك الحديدية في عصر ازدهار السكك الحديدية في القرن التاسع عشر. يتدافع المستثمرون في سوق السندات وراء سندات عمالقة التكنولوجيا هذه، لكنهم يطلبون معدلات عائد أعلى بكثير من السابق. حتى Meta (META.US) اضطرت لتقديم عائد سنوي يفوق 7%، بينما تجاوزت عوائد شركات بنية مراكز البيانات السحابية ذات المخاطر الأعلى 9%.

وللمستثمرين في السندات، فإن هذه الصفقات جذابة بشكل خاص: إذ توفر معدلات عائد أعلى من السندات الحكومية، وعادة ما يكون المصدرون أصحاب تصنيف ائتماني يقارب — وأحيانًا يتجاوز، كما في حالة Microsoft (MSFT.US) — التصنيف السيادي الأمريكي. ونظرًا للعلاقة العكسية بين عوائد السندات وأسعارها، فعندما يخصص المستثمرون أموالهم لديون الذكاء الاصطناعي ويبتعدون عن بدائل مثل سندات الخزانة الأمريكية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، ترتفع العوائد ومعدلات الرهن العقاري.

ويتطلب تأثير هذه الظاهرة على سوق السندات الأمريكية دراسة متعمقة. فقد أشار مارك سيدنا، رئيس الاستثمار في الاستراتيجيات غير التقليدية لدى PIMCO، إلى أن حجم إصدارات سندات الذكاء الاصطناعي كان "كبيرًا جدًا وسريعًا جدًا"، ما قد يؤدي إلى "عسر هضم" في سوق الدخل الثابت. كما أكد دان إيفاسين، الرئيس التنفيذي للاستثمار في PIMCO، في وقت سابق أن موجة الاقتراض الضخمة لدى شركات الذكاء الاصطناعي كانت واحدة من العوامل الرئيسية التي دفعت عائدات سندات العشر سنوات الأمريكية للارتفاع.

وقالت كارلا وو، كبيرة اقتصاديي Zillow: "ربما أحدثت الطفرة في إنفاق الذكاء الاصطناعي تأثيرًا إقصائيًا على أدوات استثمارية مشابهة أخرى". وبغض النظر عن درجة هذا التأثير، فإن المعروض الضخم من ديون الذكاء الاصطناعي يغير معادلة العرض والطلب في سوق الدخل الثابت، ودوره في رفع نقطة التوازن للفائدة لا يمكن تجاهله.

دوامة الدين المالي: صدمة وصول الدين إلى 40 تريليون دولار

إذا كان دين الذكاء الاصطناعي يمثل شكلاً جديدًا من المنافسة على رأس المال، فإن توسع الدين الحكومي الأمريكي ذاته يُعد قوة دافعة أكثر جوهرية لارتفاع أسعار الفائدة. لطالما اعتبرت سندات الخزانة الأمريكية ملاذًا آمنًا عالميًا، حيث يجذب عمق سوقها وسيولته، وقوة واستقرار النظام المالي الأمريكي، طلبًا قويًا من المستثمرين الدوليين، مما ساعد تقليديًا على كبح العوائد.

غير أن هذا الوضع يشهد الآن تغيرات دقيقة وعميقة. فمنذ جائحة كورونا، ازداد الدين الوطني الأمريكي بشكل كبير، وتجاوز في وقت سابق من هذا العام مستوى غير مسبوق بلغ 40 تريليون دولار. ويرجع جزء من هذه المصروفات الإضافية إلى إجراءات الطوارئ التي تم التخلي عنها تدريجيًا بعد الجائحة، إلا أن الإنفاق الأمريكي في مشاريع اجتماعية ودفاع وغيرها يفوق عادة الإيرادات. وارتفع عجز الميزانية للسنة المالية 2026 إلى 1.993 تريليون دولار، بزيادة سنوية بنسبة 12%، وهو الأعلى منذ 2021، ويتوقع أن يتجاوز نسبته إلى الناتج المحلي الإجمالي 6%. وتجاوزت مدفوعات الفائدة الصافية لأول مرة تريليون دولار، وارتفع متوسط معدل الفائدة على سندات الخزانة القابلة للتداول إلى 3.48%، أي أكثر من نقطتين مئويتين أعلى من قبل خمس سنوات.

وقد أدى ذلك إلى نشوء حلقة سلبية معززة ذاتيًا: فعندما ترتفع عوائد السندات، يتعين على الحكومة تخصيص جزء أكبر من ميزانيتها لدفع فوائد الدين المتضخم، مما يؤدي إلى زيادة قلق المستثمرين بشأن استدامة المالية الأمريكية، وبالتالي يطالبون بتعويض مخاطر أعلى، ما يؤدي بدوره إلى رفع العوائد أكثر.

وقد ارتفعت علاوة الأجل على سندات العشر سنوات الأمريكية إلى حوالي 0.98%، وهو أعلى مستوى في 12 عامًا. وذكر محللون أن ارتفاع عوائد السندات لأجل 30 عامًا إلى ما فوق 5.3% لا يرجع ببساطة إلى علاوة السيولة، بل يتضمن أيضًا تسعير مخاطر مرتبطة بعدم اليقين في المسار المالي الأمريكي. فرغم محاولات بيسانت تلطيف السوق من خلال عمليات إعادة شراء السندات، ظل تأثيرها محدودًا — وفي ظل تجاوز الدين 40 تريليون دولار، يصعب للأدوات الإدارية وحدها مقاومة قوى السوق.

وما يثير القلق أكثر أن صدمة الميزانية الناتجة عن الارتفاع الحاد الأخير في عوائد السندات لم تظهر تأثيراتها كاملة بعد. فأسعار الفائدة الجديدة تؤثر فقط على الديون الجديدة، بينما تحتاج إعادة تمويل الديون القديمة المنتهية إلى وقت، ما يعني أن ضغوط الفائدة ستستمر في الارتفاع في السنوات المقبلة.

مسار سياسة الاحتياطي الفيدرالي: تصاعد التوقعات لرفع الفائدة

مع أن الاحتياطي الفيدرالي لا يسيطر مباشرة على معدلات الرهن العقاري، فإن تعديلاته للفائدة على الأموال الفيدرالية قصيرة الأجل تؤثر بعمق على مسارات الفائدة. وقد انعكست تغيرات توقعات السوق لمسار سياسة الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري الحالية إلى حد كبير.

في اجتماع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية (FOMC) في سبتمبر، رفع الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الأساسي بمقدار 25 نقطة أساس إلى نطاق 3.75%–4.00%، وهو أول رفع للفائدة منذ يوليو 2023، وصوت جميع الأعضاء الاثني عشر بالموافقة. وأظهرت محاضر الاجتماع أن غالبية المسؤولين المشاركين توقعوا رفع الفائدة مرة أخرى هذا العام، لكنهم اختلفوا حول توقيت الزيادة — حيث فضل بعضهم التريث في أكتوبر وترك الزيادة اللاحقة لشهر ديسمبر.

وبحسب أداة CME FedWatch، فإن المستثمرين يقدرون حالياً احتمالية رفع الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس في اجتماع الاحتياطي الفيدرالي في 27–28 أكتوبر بأقل من 20%، أي أقل بكثير من حوالي 70% بعد صدور قرار سبتمبر، لكن السوق يسعر تقريبًا بشكل كامل رفع الفائدة مرة واحدة على الأقل قبل نهاية العام. وسبق أن صرح عضو مجلس المحافظين والر بأن البنك المركزي لا يزال بحاجة لمزيد من رفع الفائدة، ولكن ليس من الضروري أن يكون ذلك بشكل متتالي.

هل 8% ممكنة؟ نقطة التحول في سوق الإسكان

مع تضافر القوى المتعددة المذكورة أعلاه، أصبح احتمال وصول معدلات الرهن العقاري إلى 8% أقرب من كونه "بعيد المنال" إلى "ليس ببعيد على الإطلاق". وصرح ديونغوي من Quantitative Research Group: "لم يعد هذا أمرًا بعيدًا — إنه يقترب أكثر من الواقع".

ويظهر إطار سيناريوهات الفائدة الذي بناه كبير المحللين في HousingWire لوغان مونتاشامي أن وصول معدل الرهن العقاري إلى 8% يتطلب صعود عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى حوالي 5.40% مع تفاقم إضافي في الفرق بين معدلي الرهن وسندات الخزانة. كما يتطلب ذلك بيانات اقتصادية قوية وسياسة نقدية متشددة من الاحتياطي الفيدرالي واستمرار الصراع الإيراني معًا. ومع ذلك، فإن تقرير الوظائف الأمريكي لشهر سبتمبر جاء دون التوقعات، مما حال دون صعود العائد إلى 5.40% وتحقيق معدل رهن 8%، ما يشير إلى أن الفارق لم يتدهور بعد بما يكفي.

وأطلق مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في Moody's Analytics، تحذيرًا أشد: "لا يوجد سقف. لا وجود لشيء اسمه حد أقصى". وأكد أن عمليات البيع في سوق السندات قد تستمر، والفوائد قد تقترب من 8% أو حتى تتعداها. وذكرت سيلما هب، كبيرة الاقتصاديين في Cotality، أنه في سيناريو متطرف إذا ارتفع عائد سندات العشر سنوات الأمريكية إلى 6%–7% مع هامش رهن عقاري يبلغ حاليًا حوالي نقطتين مئويتين، سيواجه المشترون معدلات رهن عقاري 8% أو حتى 9%.

وحلّل إيفاسين من PIMCO الجانب الفني: إذ أن هناك مخاطرة أن يخترق عائد سندات العشر سنوات الأمريكية مستوى 6%، وهي أول مرة منذ 26 عامًا يصل فيها إلى هذا المستوى، وذلك بسبب ضغط البيع الفني مثل عمليات وقف الخسارة لدى المستثمرين الرافعيين. وأكد بوضوح أن جزءًا مهمًا من النشاط الحالي للسوق مرتبط مباشرة بـ"عوامل فنية سلبية" و"عمليات وقف الخسارة لصناديق التحوط والمنصات الاستثمارية ذات الرافعة".

وقد استجاب سوق الإسكان بالفعل لهذا التطور. فوفقًا لبيانات جمعية المصرفيين للرهن العقاري، انخفضت طلبات الرهن العقاري للأسبوع المنتهي في 2 أكتوبر بنسبة 4.2% عن الأسبوع السابق، مواصلة انخفاضها للأسبوع الخامس على التوالي.

وفيما يخص آفاق الفائدة، تتوقع Redfin أن تظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة طالما لم يطرأ تحول جوهري على الأساسيات الاقتصادية، وأن من غير المرجح أن تتراجع المعدلات بشكل ملحوظ. بينما ترى HousingWire في تحليل السيناريوهات أن بلوغ معدل 7% يتطلب نهاية الصراع الإيراني وهدوء التوترات التجارية، وهي شروط تبدو في الوقت الحالي بلا جدول زمني للتحقق.