高利率陰霾籠罩歐洲房地產股 策略師：過度悲觀或催生戲劇性反轉

智通財經APP獲悉，隨著利率持續攀升，市場對歐洲房地產股的悲觀情緒愈發濃厚。部分策略師認為，這為房地產股出現戲劇性反轉創造了條件。

歐洲Stoxx 600房地產指數在2026年下跌了約7%，預計將連續第三年跑輸大盤。儘管該板塊在此期間一直維持區間震盪，但其與Stoxx 600指數的差距已超越全球金融危機時期的水準。

歐洲房地產板塊大幅跑輸大盤

悲觀情緒瀰漫，利率預期由降轉升

摩根大通策略師Mislav Matejka及其團隊表示：「利率預期從降息轉向可能加息，加劇了房地產投資的困境，因為更高的借貸成本和更緊縮的金融環境對資產價值和投資者情緒構成壓力。房地產板塊與債券高度連動，常被視為債券替代品，容易受到債券收益率上行的衝擊。」

悲觀情緒已持續一段時間，並在夏季愈發惡化。美國銀行9月基金經理調查顯示，歐洲房地產是最大的低配板塊之一，有淨36%的投資者持倉低於基準允許水準。這是至少兩年來最高的比例，幾乎是7月的三倍。

該板塊與債券高度相關，被冷落並非沒有原因。各大央行正因通脹而收緊貨幣政策，只要油價居高不下且經濟保持韌性，政策制定者就沒有理由改變政策方向。目前，互換市場預期歐洲央行將在明年6月底前再加息三次，而英國央行則在明年7月底前加息四次。

利率前景如同擲硬幣，反轉可能劇烈

然而，推動債券收益率上行的激進利率定價也可能迅速逆轉。自伊朗戰爭爆發以來，油價一直是債券和股票走勢的主要推手。儘管和平談判進展甚微，但任何突破都可能徹底改變局面。正因如此，利率前景如同擲硬幣一般難以預測，而當市場情緒如此悲觀時，一旦方向突變，反轉可能非常劇烈。

該板塊表現長期低迷，一些機構開始認為悲觀情緒已經過度。德意志銀行和美國銀行的策略師均給予房地產「增持」評級。超跌價格也可能構成支撐，該板塊的絕對估值和相對估值均遠低於歷史平均水平。

歐洲房地產板塊估值低於歷史平均水平

對美國銀行而言，看多房地產的部分理由在於，「更高更久」的利率環境將如何影響經濟和風險資產。

Sebastian Raedler領導的美國銀行策略師團隊表示：「鑒於近期房地產市場表現不佳，我們根據德國國債收益率和採購經理人指數(PMI)預測，未來幾個月房地產相對價格上漲空間約為15%。考慮到房地產的本土屬性，當歐元區PMI相對全球PMI走強時，房地產的表現往往會優於收益率預期。」

區域表現分化：德國利空壓頂，英國迎來政策催化

房地產股表現區域分化明顯，地方政策的影響也各不相同。例如柏林，一項沒收大型住房組合的激進提案重新提上議程，給該板塊帶來額外威脅。德國地產股已是歐洲房地產指數中表現最差的品種之一。

相反，英國房屋建築商剛剛迎來喘息之機。工黨政府願意恢復「購房援助」計劃，這對此前陷入低迷的房屋建築行業來說無疑是一劑強心針——本周抵押貸款批准量剛創下32個月低點。市場對這一消息的強烈反應，充分體現了政策轉變所能引發的逆轉效應。

「英國房地產股票此前已被嚴重低估。現在，它們迎來了一個催化劑，」JO Hambro Capital Management Ltd.英國股票收益基金聯席經理Clive Beagles表示。「政府新的股權貸款計劃有望重振新建活動，釋放盈利增長潛力，並重塑該行業的前景。我們認為，這可能成為英國股市和主動投資者的制勝法寶。」

儘管如此，英國持續存在的風險可能會讓投資者在短期內保持謹慎。英國國債收益率處於多年高位，這正在推高再融資成本，預計未來兩年許多家庭將面臨更高的抵押貸款利率。與此同時，高盛集團分析師指出，建築成本通脹持續超過價格增長，給利潤率帶來壓力。