美国楼市再受高利率冲击！8月成屋销售降至14个月低点 30年期房贷利率升至6.71%

智通财经APP获悉，美国8月成屋销售降至14个月以来最低水平，抵押贷款利率持续攀升进一步抑制购房需求。与此同时，待售房屋库存升至近七年来最高水平，住房在市场上的停留时间延长。不过，在需求疲软的情况下，美国房价仍保持同比上涨，凸显高融资成本与住房负担能力问题继续困扰房地产市场。

美国全国房地产经纪人协会(NAR)周四公布的数据显示，美国8月成屋销售环比下降2.0%，经季节调整后的年化销量降至398万套，为2025年6月以来最低水平，与接受调查的经济学家预期一致。与去年同期相比，8月成屋销售下降1.2%。从地区来看，美国东北部、中西部和南部地区销售均出现下滑，西部地区则与前一个月持平。

成屋销售数据以房屋交易最终完成过户的时间计算，因此8月数据很大程度上反映了今年6月和7月签署的购房合同，而这段时期恰逢美国抵押贷款利率持续走高。

数据显示，最常见的美国30年期固定抵押贷款利率在7月底已经达到6.66%，上周进一步升至6.71%，创逾一年最高水平。

自今年2月底美国和以色列对伊朗发动袭击以来，美国30年期抵押贷款平均利率累计上涨超过70个基点。抵押贷款利率通常与美国长期国债收益率高度相关，而近期伊朗战争引发的通胀担忧、美联储货币政策前景的不确定性以及美国政府债务持续膨胀，共同推动长期美债收益率走高，并进一步传导至住房融资成本。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“由于抵押贷款利率处于高位，购房活动出现温和下降并不令人意外。”

值得注意的是，在成交量下降的同时，美国住房市场的供应正在明显增加。8月成屋库存环比增长3.2%至162万套，创2019年11月以来最高水平；与去年同期相比，库存增加5.9%。

按照目前的销售速度计算，消化现有全部成屋库存需要约4.9个月，高于7月以及去年同期的4.6个月。库存增加意味着近年来极度紧张的美国住房供应状况正在逐步改善，同时也表明房屋出售速度有所放缓。

8月挂牌房产在市场上的停留时间中位数从7月的29天延长至31天，与去年同期持平。包括止赎房屋在内的困境房产销售占比则维持在2%。

不过，即使需求承压、库存增加，美国房价仍未出现明显回落。8月美国成屋销售价格中位数同比上涨1.6%至42.91万美元。这意味着高抵押贷款利率虽然压低了交易活动，但目前尚未造成全国房价明显下跌。

首次购房者占全部成屋交易的比例则从7月的29%升至30%，高于去年同期的28%。不过，NAR认为，一个健康且活跃的住房市场通常需要首次购房者占比达到约40%，目前这一比例仍明显偏低。