美国7月成屋销售降至三个月低点，房价创同期新高，贷款利率升至一年高位

美国成屋市场持续低迷。7月成屋销售量跌至三个月新低，高企的房价与借贷成本令大量潜在买家望而却步，市场自2022年底以来几乎一直徘徊于年化400万套的低位区间。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）周二公布数据显示，7月成屋销售合同交割量环比下降1.7%，折年率为406万套，符合彭博调查经济学家的预期中值。

与此同时，7月成屋销售中位价同比上涨2%，至434100美元，创历年7月最高纪录。30年期抵押贷款利率自今年2月底以来持续攀升，近期已触及6.81%的一年高位。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，"在过去几个月抵押贷款利率持续上升的环境下，成屋销售保持了相当的稳定性"，并指出"若30年期抵押贷款利率能够回落至6%附近，房市无疑将迎来明显复苏"。然而从当前走势看，这一前景尚难实现。

房贷融资成本的持续上行是压制成屋销售的核心因素之一。30年期抵押贷款利率自今年2月底以来持续攀升，近期已触及6.81%的一年高位。

成本上升与高房价叠加，使众多潜在买家迟迟无法入市。NAR数据显示，首次购房者在7月成屋销售中占比仅为29%，较上月的33%明显下滑，反映出这一对利率最为敏感的买家群体正加速撤离市场。

自2022年底以来，美国成屋销售年化折合率长期胶着于400万套附近，市场等待能够引发持续反弹的催化剂，但迄今尚未出现。

供给端同样未能提供有效支撑。7月成屋库存同比小幅下降0.6%至154万套，仍低于疫情前水平，有限的房源供应持续推高成交价格。

7月成屋销售中位价434100美元不仅创下7月历史新高，也延续了自2023年夏季以来房价同比持续上涨的趋势。此前另一份报告同样显示，今年二季度全美成屋中位价同比上涨1.5%。

分地区看，成屋销售最大区域南部地区7月销售量环比下降3.1%，跌至四个月低位；中西部地区下降2%；西部地区持平；东北部地区则录得小幅增长。

尽管整体环境承压，可负担性指标仍出现边际改善迹象。NAR住房可负担性指数——衡量典型家庭收入能否满足中位价房产抵押贷款资格的综合指标——7月同比上升5.1%。

First American Financial Corp.首席经济学家Mark Fleming在近期指出，随着家庭收入增速总体超过房价涨幅，与去年相比，全美住房可负担性紧张状况已有所缓解。但他同时提示，近期贷款利率的再度上行已部分侵蚀了上述改善成果。

在借贷成本高位运行、库存持续偏紧的背景下，美国成屋市场短期内难以摆脱低迷格局，复苏前景仍有赖于利率走向的实质性转变。