Thị trường nhà ở Mỹ lại chịu tác động từ lãi suất cao! Doanh số bán nhà hiện hữu trong tháng 8 giảm xuống mức thấp nhất trong 14 tháng, lãi suất vay thế chấp kỳ hạn 30 năm tăng lên 6,71%.

Theo thông tin từ ứng dụng Zhihu Finance, doanh số bán nhà hiện hữu tại Mỹ trong tháng 8 đã giảm xuống mức thấp nhất trong 14 tháng, khi lãi suất thế chấp tiếp tục tăng cao đã kìm hãm nhu cầu mua nhà. Đồng thời, tồn kho nhà chờ bán đã tăng lên mức cao nhất trong gần bảy năm qua và thời gian nhà lưu lại trên thị trường cũng kéo dài. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu yếu đi, giá nhà tại Mỹ vẫn duy trì mức tăng so với cùng kỳ năm trước, nổi bật vấn đề chi phí tài chính cao và khả năng chi trả nhà ở vẫn tiếp tục là gánh nặng cho thị trường bất động sản.

Theo dữ liệu được công bố hôm thứ Năm bởi Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), doanh số bán nhà hiện hữu tại Mỹ trong tháng 8 giảm 2,0% so với tháng trước, doanh số hàng năm sau điều chỉnh theo mùa giảm xuống còn 3,98 triệu căn, thấp nhất kể từ tháng 6/2025, phù hợp với dự báo của các nhà kinh tế tham gia khảo sát. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh số bán nhà tháng 8 giảm 1,2%. Về khu vực, doanh số ở các vùng Đông Bắc, Trung Tây và Nam nước Mỹ đều giảm, trong khi khu vực Tây duy trì không thay đổi so với tháng liền trước.

Dữ liệu doanh số nhà hiện hữu được tính dựa trên thời điểm hoàn tất chuyển nhượng, do đó số liệu tháng 8 chủ yếu phản ánh các hợp đồng mua nhà được ký kết vào tháng 6 và 7 năm nay – giai đoạn mà lãi suất thế chấp tại Mỹ liên tục tăng cao.

Dữ liệu cho thấy lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm phổ biến tại Mỹ đã đạt 6,66% vào cuối tháng 7, tuần trước tiếp tục tăng lên 6,71%, mức cao nhất trong hơn một năm qua.

Kể từ cuối tháng 2 năm nay, sau khi Mỹ và Israel tiến hành tấn công Iran, lãi suất trung bình vay thế chấp 30 năm tại Mỹ đã tăng hơn 70 điểm cơ bản. Lãi suất thế chấp thường tương quan chặt chẽ với lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn dài; trong thời gian gần đây, những lo ngại về lạm phát do chiến tranh Iran, sự không chắc chắn về chính sách tiền tệ của Fed cùng với việc nợ công của chính phủ Mỹ tiếp tục phình to đã đẩy lợi suất trái phiếu dài hạn lên cao, và hệ quả là chi phí tài chính mua nhà cũng tăng theo.

Nhà kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun, cho biết: “Việc hoạt động mua nhà giảm nhẹ do lãi suất thế chấp ở mức cao là điều không bất ngờ.”

Đáng chú ý, trong khi lượng giao dịch giảm thì nguồn cung nhà trên thị trường lại tăng đáng kể. Tồn kho nhà hiện hữu trong tháng 8 tăng 3,2% lên 1,62 triệu căn, cao nhất kể từ tháng 11/2019; so với cùng kỳ năm ngoái, lượng tồn kho tăng 5,9%.

Theo tốc độ bán hiện tại, sẽ mất khoảng 4,9 tháng để tiêu thụ hết lượng nhà hiện hữu, cao hơn mức 4,6 tháng của tháng 7 và cùng kỳ năm ngoái. Việc tồn kho tăng lên cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở Mỹ trong những năm gần đây đang dần được cải thiện, đồng thời phản ánh tốc độ bán nhà đã chậm lại.

Thời gian trung vị mà một căn nhà được rao bán trên thị trường trong tháng 8 đã kéo dài từ 29 ngày của tháng 7 lên 31 ngày, tương đương so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ trọng các giao dịch nhà gặp khó khăn (bao gồm nhà bị tịch thu) duy trì ở mức 2%.

Tuy nhiên, dù nhu cầu bị dồn nén và tồn kho tăng, giá nhà tại Mỹ vẫn chưa ghi nhận điều chỉnh đáng kể. Giá bán nhà hiện hữu trung vị tại Mỹ trong tháng 8 tăng 1,6% lên 429.100 USD so với cùng kỳ năm trước. Điều này đồng nghĩa lãi suất thế chấp cao tuy làm giảm giao dịch nhưng chưa thể khiến giá nhà toàn quốc giảm mạnh.

Tỷ trọng người mua nhà lần đầu trong tổng giao dịch nhà hiện hữu đã tăng từ 29% của tháng 7 lên 30%, cao hơn mức 28% cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, NAR cho rằng một thị trường nhà ở lành mạnh, sôi động thường cần tỷ lệ người mua lần đầu đạt khoảng 40%, tức mức hiện tại vẫn còn thấp rõ rệt.