Keyingi maqsad 8%? AQSh ipoteka stavkalari so‘nggi uch yildagi eng yuqori ko‘rsatkichga chiqdi, "uzoq va yuqori" savdolari ko‘chmas mulk bozorini qamrab oldi

Zhihui Moliya Ilovasi xabariga ko‘ra, AQShda ipoteka foiz stavkalari keskin o‘sishni boshdan kechirmoqda. Bir necha hafta ichida 30 yillik qat’iy ipoteka bo‘yicha o‘rtacha foiz stavkasi butun bir foiz punktiga oshib, 7,5% dan yuqori so‘nggi uch yil ichidagi eng yuqori darajaga yetdi, uy xaridorlarining talabi esa keskin kamaydi va sentyabr oyida yakunlangan uylarning savdo hajmi sezilarli qisqarishi kutilmoqda.

Ushbu foiz stavkasining tez o‘sishiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri turtki — global obligatsiya daromadlarining keng ko‘lamli oshishidir. Ipoteka foizlari aynan 10 yillik AQSh xazina obligatsiyalari daromadlariga juda sezgir bo‘lib, ularning qiymati so‘nggi haftalarda ko‘p yillik eng yuqori nuqtaga chiqdi. O‘tgan haftada 10 yillik AQSh obligatsiyalari daromadi 5,360% ni bosib o‘tdi, bu Eron mojarosi boshlanishidan oldingi 3,97% darajadan ancha yuqori. 30 yillik xazina obligatsiyalari daromadlari ham 2002 yildan beri eng yuqori darajaga ko‘tarildi.

Biroq, qisqa vaqt ichida obligatsiya daromadlarini bunchalik yuqori darajaga olib chiqqan kuchlar yuzaki ko‘rinishdan ancha murakkabdir. Iqtisodchilar bir-biriga bog‘langan bir qancha omillarga e’tibor qaratmoqda — geosiyosiy zarbalar, iqtisodiy asoslarning barqarorligi, strukturaviy kapital raqobati hamda fiskal qarz dinamikasi — bu omillar birgalikda investorlarni inflyatsiya va iqtisodiy o‘sish borasidagi kutilmalarini butunlay qaytadan ko‘rib chiqishga majbur qilmoqda.

Redfin Bosh iqtisodchisi Daril Felveyzer bu haqda shunday izoh berdi: “Trend juda ravshan. Biz yuqoriroq va uzoq davom etadigan foiz stavkali iqtisodiy muhitga ketyapmiz, bunga asosiy sabab — haqiqiy o‘zgarishlar sodir bo‘layotganida.”

Geosiyosiy zarba: Eron mojarosi va energiya narxlari uzatmasi

Ipoteka foiz stavkasi oshish trayektoriyasi Eron mojarosining boshlanishi bilan juda hamohang. Joriy yilning 28-fevralida AQSh Eronni harbiy zarbaga tutganidan so‘ng, bir necha hafta ichida ipoteka foiz stavkalari tez ko‘tarildi, investorlar neft narxining oshishi va uning inflyatsiyaga ta’siridan jiddiy xavotirda. Bozorda energiya narxlarining oshishi ta’minot zanjiriga salbiy ta’sir qilishi va inflyatsiyani chuqurlashtirishi borasidagi xavotir uzoq vaqt davom etmoqda.

Yana bir muhim jihat shuki, Eron vaziyatining o‘zi ham, uning noaniqligi foiz stavkasining o‘sishiga doimiy bosim o‘tkazmoqda. Realtor.com bosh iqtisodchisi Jyek Krimel shunday deydi: “Geosiyosiy noaniqlik bu yerda muhim rol o‘ynaydi. Bu ta’minot zarbasini anglatadi — nafaqat neftni, balki savdodagi boshqa barcha sohalarga ham ta’sir qilishi mumkin.” Investorlar noma’lum risk uchun yuqoriroq tovon talab qiladi, bu esa to‘g‘ridan-to‘g‘ri muddat premyasining oshishiga olib keladi.

PIMCO tahliliga ko‘ra, Eron mojarosi boshlanganidan buyon energiya bozori risk aktivlari uchun eng muhim noaniqlik manbai bo‘lib keldi. Olti oylik WTI neft shartnomasi fevral oxiridan buyon taxminan 25% ga oshdi, bu oldingi geosiyosiy neft zarbalariga o‘xshash. Xalqaro Energetika Agentligi prognoziga ko‘ra, AQSh va Eron muzokaralari tiqilib qolganligi, neft yetkazib berishni tiklash sur’atlari past bo‘lishi natijasida, 2026 yilda global neft taklifi kuniga 5,7 million barrelga kamayib, 100,7 million barrelgacha tushadi. Fors ko‘rfazi neftini to‘liq tiklash esa 2027 yilga kechiktirilishi prognoz qilinmoqda.

AQSh moliya vaziri Skott Besente obligatsiya daromadlarini pasaytirish uchun davlat qimmatli qog‘ozlarini qayta sotib olishga urinib kelmoqda, ammo natija past bo‘ldi. U obligatsiya va ipoteka stavkalarining o‘sishini asosan energiya narxlariga bog‘lab izohlaydi va shunday deydi: “Bu mojaro keyingi hafta, keyingi oy yoki ikki oyda tugashini bilmayman, lekin ishonchim komilki, bularning barchasi ortida energiya narxlari keskin tushadi va foiz hamda ipoteka stavkalari ham kamayadi”. Biroq, ko‘pchilik iqtisodchilar energiya narxlari o‘zgarishi o‘zining o‘zi bilan hozirgi yuqori foiz muhitini tushuntira olmaydi, deb hisoblaydi.

Iqtisodiy barqarorlik: kuchli o‘sish foiz stavkalari oshishiga asosiy turtki

AQSh iqtisodiyoti kutilmaganda barqaror o‘sishni ko‘rsatmoqda va bu ipoteka foiz stavkalarining yuqori bo‘lib qolishiga asosiy omil bo‘lib xizmat qiladi. Ikkinchi chorakda Yalpi Ichki Mahsulot (YaIM) yillik o‘sish sur’ati 2,2% ni tashkil etdi, iste’mol xarajatlari mustahkam saqlanmoqda va yaqindagi ishlab chiqarish hamda iste’mol ko‘rsatkichlari ham sog‘lom o‘sishni ko‘rsatdi.

“Iste’molchilar hali ham sarflamoqda va ular real xarid qobiliyati darajasida ko‘proq harajat qilishmoqda, bu ko‘pincha kuchli iqtisodiyotni anglatadi”, — deydi Quantitative Research Group asoschisi va bosh iqtisodchisi Ofi Dionguy. U shuningdek, kuchli iqtisodiyot inflyatsiyani Federal Rezervning 2% li maqsadidan ancha yuqori olib chiqayotgan kontekstda, “investorlar uzoq muddatli obligatsiyani ushlab turishda qo‘shimcha mukofot talab qilmoqda”, bu esa daromadlilik va ipoteka foiz stavkalarini oshiradi, deydi.

E’tiborli jihat shuki, Federal Rezervning so‘nggi prognozlari bo‘yicha, 2026 yil oxirida umumiy shaxsiy iste’mol xarajatlari (PCE) inflyatsiyasi 3,7% ga yetadi, asosiy PCE inflyatsiyasi esa sezilarli oshib, 3,4% ni tashkil etadi. Inflyatsiyaning mo‘ljaldan uzoqlashuvi, obligatsiya investorlarini inflyatsiya riskini tobora to‘liqroq baholashga undaydi.

Bu “yaxshi xabar — yomon xabar” paradoksi aynan ipoteka bozorida yaqqol ifodalanmoqda. Kuchli iqtisodiy ma’lumotlar Federal Rezerv uchun tez pasaytirish zaruriyatini kamaytiradi, inflyatsiyaning yuqoriligi esa pul-kredit siyosatini cheklovchi darajada ushlab turishni talab qiladi, bu ikki omil daromadlilik va ipoteka foizlariga ko‘tarilish bosimini ta’minlaydi.

AI kapital to‘lqini: texnologik inqilob obligatsiya bozoriga “siqib chiqarish effekti” olib keldi

Tashqaridan qaraganda bog‘liq bo‘lmagan ko‘rinsa-da, ipoteka foiz stavkalari ko‘tarilishining asosiy omillaridan biri sifatida sun’iy intellekt (AI) infratuzilmasiga kiritilayotgan investitsiya to‘lqini chuqur ta’sir ko‘rsatmoqda. Yirik texnologik kompaniyalar misli ko‘rilmagan miqyosda obligatsiya bozoriga kirishyapti, data-markazlar, chiplar va serverlar kabi AI infrastrukturasini moliyalashtirmoqda.

Statistikaga ko‘ra, joriy yilning yanvaridan buyon o‘tgan to‘qqiz oyda, texnologiya sohasi taxminan 500 milliard dollar miqdorida qarz oldi, 2024 yilda esa bu ko‘rsatkich deyarli nol edi. Goldman Sachs prognoziga ko‘ra, 2027 yilga kelib bu raqam 1,2 trillion dollargacha yetadi. Post Oak Group moliyaviy konsultatsiya kompaniyasining takliflar bo‘yicha ijrochi direktori Jeyms Vlaxasning bahosiga ko‘ra, AI hozirda korporativ obligatsiyalar chiqarilishining 25% ini tashkil qiladi (ikk yil avval esa bu ko‘rsatkich atigi 4% edi).

Inflyatsiyaga moslashtirilgan ko‘rsatkich bilan hisoblaganda, AI sohasi yil boshidan buyon olgan qarz hajmi AQSh kabel televideniesi operatorlari butun internetni qurish jarayonida olgan qarzdan ham kattaroq bo‘ladi, hatto XIX asrdagi temiryo‘l bumidagi kompaniyalarning qarzidan ham oshadi. Investorlar ushbu texnologi gigantlarning obligatsiyalariga qiziqish bildirmoqda, biroq ular talab qiladigan daromadlilik oldingiga qaraganda ancha yuqori. Meta(META.US) ham investorlarni jalb qilish uchun 7% dan yuqori yillik daromadlik taklif qilmoqda, yuqori xavfli bulut hisoblash data-markaz firmalari esa 9% dan ko‘proq to‘layapti.

Obligatsiya investorlar uchun bular jozibador bitim: Ular hukumat obligatsiyalaridan yuqoriroq daromadlik beradi, emitentlarning kredit reytingi deyarli AQSh hukumatiga teng — Microsoft(MSFT.US) uchun undan ham yaxshiroq. Obligatsiya daromadliligi va narxi bir-biriga teskari harakat qiladi, shu bois investorlar AI bo‘yicha qarzga ko‘p mablag‘ ajratib, AQSh xazina obligatsiyalari va ipoteka ustidagi qiymatli qog‘ozlardan uzoqlashganida, daromadlik va ipoteka foizlari yana oshadi.

Ushbu tendensiyaning davlat obligatsiyalari bozoriga ta’siri chuqur o‘rganishga arziydi. PIMCO noan’anaviy strategiyalar bo‘yicha bosh investitsiya direktori Mark Sedna shunday baholaydi: AI bilan bog‘liq obligatsiyalar chiqarish hajmi “juda ko‘p, juda tez”, bu esa qat’iy daromad bozorida “so‘rish qobiliyati” muammosini keltirib chiqargan. PIMCO bosh investitsiya direktori Den Ivasin ham ilgari aytganidek, AI bo‘yicha korxonalar qarz olish shovqini 10 yillik AQSh obligatsiyalari daromadligini oshirishdagi asosiy omillardan biri.

Zillow bosh iqtisodchisi Kara U shunday deydi: “AI sarf-xarajatlar bo‘yicha to‘lqin ehtimol boshqa o‘xshash investitsiya vositalariga siqib chiqarish effekti berayotgan bo‘lishi mumkin.” Siqib chiqarish effekti qanchalik kuchli bo‘lishidan qat’i nazar, AI qarzining ulkan taklifi qat’iy daromad bozori taklifi va talabiga yangi shakl bermoqda hamda foiz stavkalari markazini ko‘tarishda muhim ahamiyat kasb etmoqda.

Fiskal qarz spiralasi: 40 trillion dollarlik bosqichning bozor zarbasi

Agar AI qarzdorligi yangi kapital raqobatini keltirgan bo‘lsa, AQSh hukumatining o‘z qarzlari kengayishi foiz stavkalari oshishining eng asosiy omilidir. AQSh xazina obligatsiyalari doimo global xavfsiz sarmoya sifatida ko‘rilgan, bu bozor chuqurligi va likvidligi, shuningdek AQSh moliyaviy tizimining kuchi va barqarorligi xalqaro investorlarni jalb qilib keldi — bu esa daromadlikni pasaytiradi.

Lekin, bu manzara nozik va chuqur o‘zgarishda. AQSh davlat qarzi pandemiyadan buyon keskin oshdi va joriy yil boshida rekord darajaga — 40 trillion dollarga yetdi. Qisman yangi xarajatlar pandemiya paytidagi favqulodda choralarni bosqichma-bosqich to‘xtatish hisobidan paydo bo‘ldi, biroq AQSh ijtimoiy dastur va mudofaa kabi asosiy sohalarga doimiy ravishda daromadidan ko‘proq sarflamoqda. 2026 moliyaviy yil defitsiti 1,993 trillion dollarga yetib, yillik 12% ga oshdi, 2021 yildan beri eng yuqori holat bo‘ldi va YIM ulushiga nisbatan 6% dan oshdi. Sof foiz to‘lovlari ilk bor 1 trillion dollardan oshdi, savdo qilinadigan obligatsiyalarning o‘rtacha foiz stavkasi 3,48% bo‘lib, besh yil avvalgidan 2 punkt yuqoriroq.

Ushbu vaziyat o‘z-o‘zini kuchaytiruvchi, salbiy siklni keltirib chiqaradi: Daromadlilik oshgani sari, hukumat moliyaviy mablag‘larining ko‘proq qismini doim oshib borayotgan qarz uchun foizga to‘lashga majbur bo‘ladi; foiz yukining ortishi esa AQSh fiskal barqarorligining mumkinmasligi haqida investorlarni tashvishga soladi, ular yuqoriroq kompensatsiya talab qiladi va natijada daromadlilik yanada oshadi.

10 yillik AQSh obligatsiyalarining muddat premyasi taxminan 0,98% ga yetib, 12 yildan beri eng yuqori darajaga chiqdi. Tahlilchilar qayd etadilar: 30 yillik obligatsiyalar daromadining 5,3% ni ortda qoldirishi oddiy likvidlik premyasi emas, balki AQSh fiskal siyosati bo‘yicha aniq risk bahosi. Moliya vaziri Besente obligatsiyalarni qayta sotib olish orqali bozorda tinchlik o‘rnatishga harakat qilmoqda, biroq samarasi past — 40 trillion dollar qarz fonida, faqat qayta sotib olish vositasi yoxud boshqa teskari kuchlar bozor ustidan g‘alaba qila olmaydi.

Yana tashvishli jihat shuki, yaqinda obligatsiya daromadlarining keskin o‘sishining budjetga zarbasi hali to‘liq namoyon bo‘lmadi. Foiz stavkasi faqat yangi chiqariladigan qarzlarga ta’sir qiladi, eski qarzlarni qayta moliyalashtirish vaqti kelgani sari, oldindagi bir necha yil foiz bosimi yanada ortadi.

Federal Rezerv siyosiy yo‘nalishi: foizlarni oshirish kutilmalari o‘sishda davom etmoqda

Federal Rezerv ipoteka foiz stavkalarini to‘g‘ridan-to‘g‘ri boshqarmasada, qisqa muddatli federal fondlar stavkasini o‘zgartirish orqali foizlarning harakatiga chuqur ta’sir qiladi. Bozor Federal Rezerv siyosiy yo‘nalishi kutishidagi o‘zgarishlarni hozirgi ipoteka foizlarida deyarli to‘liq aks ettirgan.

Federal Rezerv sentabr oyidagi FOMC yig‘ilishida asosiy foiz stavkasini 25 punktga oshirib, 3,75% — 4,00% oraliqqa olib chiqdi, bu 2023 yildan beri ilk marotaba. Barcha 12 a’zodan iborat ovoz bir ovozdan bu qarorni qo‘llab-quvvatladi. Majlis ma’lumotlariga ko‘ra, ko‘pchilik rasmiylar joriy yilda yana foiz oshirish kerak deb hisoblasa-da, qachonligini borasida kelishuv yo‘q — ba’zi rasmiylar oktabrda kutishni, navbatdagi oshirishni dekabrda amalga oshirishni taklif qildi.

CME FedWatch asbobiga ko‘ra, investorlar hozircha Federal Rezervning 27–28 oktabr kunlaridagi yig‘ilishida stavkani 25 punktga oshirish ehtimolini 20% dan kam baholamoqda, bu sentyabr natijalaridan keyingi kunlardagi deyarli 70% dan keskin past. Lekin yil oxirigacha kamida bir marotaba 25 punktli oshiruv deyarli to‘liq kutilyapti. Federal Rezerv azosi Waller yaqinda ham foizlarni oshirish zarurligini, biroq ketma-ket harakat qilish shart emasligini ta’kidladi.

8% ga yetish mumkinmi? Uy-joy bozorining kritik nuqtasi

Yuqoridagi bir qancha omil birgalikda ipoteka foiz stavkasi 8% ga yetish ehtimolini “mutlaqo imkonsiz” holatidan “etakchi haqiqat” darajasiga olib chiqmoqda. Quantitative Research Group’ning Dionguy ochiq aytadi: “Bu endi uzoqdagi voqea emas, bu real hayotga yaqinlashmoqda.”

HousingWire bosh tahlilchisi Logan Motashami tuzgan foiz stavkalari ssenariylari doirasida, 8% ipoteka stavkalari uchun 10 yillik obligatsiyalar daromadi 5,40% ga yetishi va ipoteka spreddi yanada yomonlashishi kerak. Bu uchun kuchli iqtisodiy ma’lumotlar, “hawkish” Federal Rezerv va Eron mojarosi davom etishi kerak. Biroq, sentabr oyidagi bandlik hisobotining kutilganidan past chiqishi natijasida 5,40% daromad 8% stavkani keltirmadi, bu esa spreddi hali yetarli darajada yomonlashmaganini anglatadi.

Moody’s Analytics bosh iqtisodchisi Mark Zandi yanada keskin ogohlantiradi: “Chegara yo‘q, chegaraning o‘zi mavjud emas.” U bozor obligatsiyalarining sotilishi davom etmasligiga hech qanday sabab yo‘qligini, foiz stavkasi 8% dan ham yuqori bo‘lishi mumkinligini aytadi. Cotality bosh iqtisodchisi Selma Hep esa, ekstremlik sharoitda, agar 10 yillik AQSh obligatsiyalari daromadi 6 − 7% gacha yetsa va ipoteka spreddi hozirgi ikki punktga yetadigan bo‘lsa, uy xaridorlari 8% va undan yuqoriroq ipoteka stavkalariga duch keladi, deydi.

PIMCOning Ivasin texnik tomondan tahlil qiladi: Leverage-fondlarni stop-loss sotishlari kabi texnik bosimlar natijasida 10 yillik AQSh obligatsiyalari daromadi 6% ni ortda qoldirishi mumkin, bu so‘nggi 26 yilda ilk marotaba bo‘ladi. U aniq ko‘rsatadi: so‘nggi bozordagi harakatning bir qismi “salbiy texnik omillar” hamda “platforma hedj-fondlari va boshqa leverage investorlarda stop-loss operatsiyalari” bilan bog‘liq.

Uy-joy bozori allaqachon bunga javob bera boshladi. Ipoteka bankirlar assotsiatsiyasi ma’lumotiga ko‘ra, 2 oktabr holatiga ko‘ra, ipoteka arizalari oldingi haftaga nisbatan 4,2% ga qisqardi va bu ketma-ket beshinchi hafta pasayishdir.

Redfin ipoteka foizlari istiqbolini yuqori darajada saqlanib turadi, bazaviy iqtisodiy asoslarda tub o‘zgarish bo‘lmaguncha, ularning sezilarli pasayishi juda ehtimoldan yiroq, deb hisoblaydi. HousingWire’ning ssenariylari esa shuni ko‘rsatadiki, 7% foiz stavkasi uchun Eron mojaro yakunlanishi va savdo mojarolari chuqurlashmasligi kerak. Ayni paytda esa bu ikki shart qanday va qachon amalga oshishi borasida aniq vaqt jadvali yo‘q.