Yuqori foiz stavkalari Evropaning ko'chmas mulk aksiyalarini bulut bilan o'rab oldi. Strategist: Haddan tashqari pessimizm dramatik burilishga sabab bo'lishi mumkin.

Zhihui Moliya Ilovasi xabariga ko‘ra, foiz stavkalari doimiy oshib borayotgan bir vaqtda, Yevropa ko‘chmas mulk aksiyalari bo‘yicha bozordagi pessimizm kuchaymoqda. Ba’zi strateglar bu holat ko‘chmas mulk aksiyalari uchun kutilmagan o‘zgarishlar uchun imkon yaratadi, deb hisoblashmoqda.

Yevropa Stoxx 600 ko‘chmas mulk indeksi 2026 yilda qariyb 7% pasaygan va ketma-ket uchinchi yil yirik bozorga nisbatan past natija ko‘rsatishi kutilmoqda. Ushbu sektor bu davrda asosan tor diapazonda harakat qilgan bo‘lsa-da, u bilan Stoxx 600 indeksi o‘rtasidagi tafovut global moliyaviy inqiroz davridagi darajadan yuqori.

Yevropa ko‘chmas mulk sektori yirik bozordan ancha orqada qoldi

Pessimizm kuchaymoqda, foiz stavkalari kutilmalari pasayishdan oshish tomon o‘zgardi

Morgan Stanley strateglari Misrlav Mateyka va uning jamoasi: “Foiz stavkalari kutilmalari pasayishdan oshishga o‘zgargani, ko‘chmas mulkka sarmoya kiritishga qo‘shimcha bosim yaratmoqda, chunki yuqori qarz olish narxlari va qattiqroq moliyaviy muhit aktiv qiymati va investor kayfiyatiga salbiy ta’sir o‘tkazadi. Ko‘chmas mulk sektori obligatsiyalar bilan yuqori darajada bog‘langani bois, u ko‘pincha obligatsiyalarning o‘rnini bosuvchi deb qaraladi va obligatsiya daromadliligi oshishidan oson ta’sirlanadi,” — deydi.

Pessimizm ancha vaqt davom etdi va yoz faslida yanada kuchaydi. Bank of America sentabr oyi fond-menejerlar so‘rovi natijalariga ko‘ra, Yevropa ko‘chmas mulk bozori eng katta "kam taqsimlangan" sektorlar qatoriga kirdi, chunki sof 36% investorlar ushbu sektorda ruxsat etilgan mezondan kamroq ulushga ega bo‘lishgan. Bu so‘rov kamida ikki yildagi eng yuqori ko‘rsatkich bo‘lib, hatto iyul oyidagidan deyarli uch barobar ko‘pdir.

Ushbu sektor obligatsiyalar bilan yuqori korrelyatsiyaga ega, bozor e’tiboridan chetda qolayotgani bejiz emas. Yirik markaziy banklar inflyatsiyani jilovlash uchun pul-kredit siyosatini muhrlashmoqda; neft narxlari baland va iqtisodiyot barqarorlashib turgan ekan, siyosat o‘zgarishiga asos yo‘q. Hozirda swap bozorida Yevropa Markaziy bankidan 2024 yilning iyun oxirigacha yana uch marotaba foiz stavkalari oshirilishi, Angliya Markaziy bankidan esa 2024 yil iyul oxirigacha to‘rt marotaba oshirish kutilmoqda.

Foiz stavkalari istiqboli tanga tashlashga o‘xshaydi, aylanish kuchli bo‘lishi mumkin

Biroq, foiz stavkalari tajovuzkor ravishda belgilangan obligatsiyalar daromadliligini oshirsa-da, bu keskin orqaga qaytishi ham mumkin. Erondagi urush boshlanganidan buyon neft narxlari obligatsiya va aksiyalarning asosiy harakatlantiruvchi kuchiga aylangan. Tinchlik muzokaralari deyarli ilgari siljimasa-da, istalgan yangilik vaziyatni tubdan o‘zgartirib yuborishi mumkin. Shu sababdan, foiz stavkalari istiqbolini bashorat qilish tanga tashlash kabi bo‘lib qoldi — va bozor kayfiyati bu qadar pessimist bo‘lsa, yo‘nalish keskin o‘zgarishi mumkin.

Sektor uzoq davomli past natijalar ko‘rsatib kelmoqda, ba’zi muassasalar esa allaqachon pessimizm haddan tashqari oshgan, deb hisoblaydi. Deutsche Bank va Bank of America strateglari ko‘chmas mulk sektori bo‘yicha “ko‘paytirish” tavsiyasini bermoqda. Haddan tashqari past narxlar ham qo‘llab-quvvatlash omilidir: bu sektorning mutlaq va nisbiy qiymatlari tarixiy o‘rtacha darajasidan ancha past.

Yevropa ko‘chmas mulk sektori bahosi tarixiy o‘rtacha darajadan past

Bank of America uchun esa, ko‘chmas mulkka ijobiy munosabatning bir sababi — bu “ko‘proq va uzoq” davom etgan yuqori foiz stavkalari sharoiti iqtisodiyot va xavfli aktivlarga qanday ta’sir ko‘rsatishi.

Sebastian Redler boshchiligidagi Bank of America strateglari guruhi: “Yaqinda ko‘chmas mulk bozori zaif natija ko‘rsatganini hisobga olib, Germaniya davlat obligatsiyalari daromadliligi va xaridlar menejerlari indeksi (PMI) asosida taxmin qilishimizcha, yaqin oylar ichida ko‘chmas mulk sektorining nisbatan narxi qariyb 15% oshadi. Ko‘chmas mulkning mahalliy yo‘nalishga egaligini hisobga olsak, Yevro hududi PMI indeksining global qiymatlarga nisbatan ko‘tarilishi ko‘pincha ushbu sektorning daromadlilik prognozi bilan solishtirganda yaxshiroq ko‘rsatkich berishini bildiradi.”

Hududiy tafovut: Germaniyada salbiylik, Britaniyada siyosiy rag‘bat

Ko‘chmas mulk aksiyalari natijalarida hududiy tafovutlar aniq ko‘rinmoqda, mahalliy siyosat ta’siri ham farq qiladi. Masalan, Berlinda yirik uy-joy aktivlarini musodara qilish bo‘yicha dadil taklif yana kun tartibiga qaytdi, bu sektor uchun qo‘shimcha xavf manbai bo‘ldi. Germaniya ko‘chmas mulk aksiyalari Yevropa sektori indeksi ichida eng past natijani ko‘rsatayotgan tarmoqlardan biri.

Buning aksiga, Buyuk Britaniyada uy quruvchilar biroz nafas olish imkoniga ega bo‘ldi. Leyboristlar hukumati “uy-joy xaridi bo‘yicha yordam” dasturini qayta tiklashga tayyor, bu ilgari zaiflashgan uy qurilish sohasini jonlantirish uchun kuchli signaldir — shu hafta ipoteka kreditlari bo‘yicha tasdiqlangan ariza soni so‘nggi 32 oy ichida eng past darajaga tushdi. Bozor bu xabarga kuchli javob qaytardi, bu siyosat o‘zgarishi muhim burilishlarni qanday yuzaga keltirishini ko‘rsatmoqda.

“Britaniya ko‘chmas mulk aksiyalari ilgari jiddiy bahosiz qolgandi. Endi, ular uchun stimul paydo bo‘ldi”, — deydi JO Hambro Capital Management Ltd.ning Britaniya aksiyalari daromadlili fondu bo‘yicha hammenejeri Kliv Biglz. “Hukumatning yangi aksiyadorlik krediti dasturi yangi qurilishlarni jonlantirish, daromad o‘sishini rag‘batlantirish va soha istiqbolini o‘zgartirishga imkon beradi. Bizningcha, bu Britaniya aksiyalari va faol investorlar uchun muhim ustunlik bo‘lishi mumkin.”

Shunga qaramay, Buyuk Britaniyada davom etayotgan xatarlar qisqa muddatda investorlarni ehtiyotkorlikka undashi mumkin. Britaniya obligatsiyalari daromadliligi bir necha yildan buyon eng yuqori darajada, bu qayta moliyalash xarajatlarini oshirmoqda va yaqin ikki yilda ko‘plab oilalar yuqoriroq ipoteka stavkalariga duch kelyapti. Shu bilan birga, Goldman Sachs tahlilchilari qurilish xarajatlari inflyatsiyasi narxlar o‘sishidan yuqori bo‘lib, foyda marjasiga bosim o‘tkazayotganini qayd etdilar.