"Большой медведь" Бьюрри: на рынке недвижимости США появились трещины, все еще делает ставку на Fannie Mae (FNMA.US) и Freddie Mac (FMCC.US)

По данным Zhìtōng Caíjīng APP, несмотря на резкое падение акций Fannie Mae (FNMA.US) и Freddie Mac (FMCC.US), «Большой Медведь» Майкл Бьюрри по-прежнему держит акции этих двух компаний. Он отметил, что хотя на рынке недвижимости США начали проявляться трещины, потенциальное правительственное заявление может привести к переоценке стоимости этих ипотечных гигантов.

Во вторник акции Fannie Mae упали на 9%, показав худший однодневный результат с июня; акции Freddie Mac снизились на 8%, что стало самым большим дневным падением с мая.

Корректировка PMI «не имеет значения»

Бьюрри считает, что решение Федерального агентства по финансированию жилищного строительства США (FHFA) во вторник согласовать политику частного ипотечного страхования (PMI) Fannie Mae с Freddie Mac, может стать разочаровывающим сигналом для акционеров.

Это изменение позволяет кредитным учреждениям самостоятельно связываться с подходящими заемщиками Fannie Mae и помогать им отменить PMI после достижения определенного уровня собственного капитала, тогда как Freddie Mac ранее уже разрешал такую практику. По словам директора FHFA Билла Пулте, таким образом заёмщики могут «прекратить платить за ненужную страховку и сохранить эти средства».

Однако Бьюрри полагает, что это относительно мягкое изменение политики может сигнализировать о том, что в ближайшее время не ожидается более серьезных действий в отношении двух ипотечных гигантов. Он отметил: «Я думаю, что заявление, сближающее Fannie Mae c Freddie Mac, может быть сигналом — никаких подвижек в краткосрочной перспективе не будет».

Бьюрри согласен с мнением о том, что это изменение «не имеет значения», но добавил: «Возможно, есть другие события, о которых мы не знаем». Несмотря на прогнозы о невысоких перспективах в ближайшее время и предположении, что следующий политический катализатор может появиться только после промежуточных выборов, он не собирается сокращать позиции.

Бьюрри предупреждает: на рынке недвижимости США появляются трещины

В то время как Бьюрри выступил с этим предупреждением, средняя ставка по фиксированной 30-летней ипотеке в США во вторник достигла 7,22%. В августе продажи готового жилья снизились на 2% — до самого низкого значения за 14 месяцев, однако медианная цена все еще выросла на 1,6% в годовом выражении. На рынке новостроек в июле медианная цена упала на 0,9% по сравнению с прошлым годом и составила 393 800 долларов — это самый низкий показатель с июля 2021 года.

«Я думаю, что на рынке недвижимости начали возникать проблемы. Цены на жилье, возможно, уже начали падать», — сказал Бьюрри. — «Но я не считаю, что рынок недвижимости приведет ко второй глобальной финансовой катастрофе». Он предупредил, что дальнейший рост процентных ставок может сломать эффект «фиксации» ипотечных ставок, который удерживал многих домовладельцев от миграции.

«Рост ставок может побудить домовладельцев принимать самые неожиданные решения — например, рефинансировать ипотеку или продать жильё до следующего повышения ставки», — отметил он. Один агент по недвижимости из Нашвилла сообщил, что в августе на продаже было около 5400 домов, тогда как было продано около 820, а ожидается закрытие ещё 900 сделок. Бьюрри признался, что был «поражён» чрезмерным предложением жилья в Нашвилле, назвав это, возможно, самым высоким уровнем в истории города.

Генеральный директор Airbnb (ABNB.US) Брайан Чески во вторник вечером обратил внимание на более широкую проблему нехватки жилья в США, объявив о программе финансирования в размере 250 миллионов долларов, и подчеркнул, что стране не хватает свыше 5 миллионов домов.

Важно отметить, что в среду Федеральная резервная система опубликует решение по ставке; любой сигнал о траектории изменения ставки может дополнительно повлиять на доступность ипотеки и активность на рынке жилья. В настоящее время вероятность повышения ставки на 25 базисных пунктов оценивается рынком более чем в 94%.

Почему Бьюрри не продаёт? Он ждёт возможного судьбоносного заявления правительства

Бьюрри сообщил, что во вторник рассматривал возможность увеличить доли в Fannie Mae и Freddie Mac, но в итоге решил подождать. «Сейчас возможно, что на динамику акций влияют некие неизвестные нам факторы», — сказал он. — «Графики выглядят плохо, я думаю, что сначала должны уйти трейдеры, работающие на моментуме, и только тогда акции стабилизируются».

Но продавать он не собирается. По словам Бьюрри, попытка выйти из позиции и затем снова её открыть таит в себе риск — можно пропустить правительственное решение, которое изменит перспективы инвестиций. «Существует мощное психологическое предубеждение, не позволяющее сократить позиции по этим акциям, потому что судьбоносное заявление может прозвучать в любую минуту», — отметил он. — «Я всё это время держу акции, только этой осенью немного увеличил позицию».

Ключевые риски, нависающие над Fannie Mae и Freddie Mac

С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac находятся под контролем правительства США. Министерство финансов США владеет старшими привилегированными акциями с приоритетным правом взыскания (выше младших акций и обыкновенных акционеров), а также имеет варанты на покупку 79,9% акций каждой компании по номинальной цене.

Именно эти права требования по привилегированным акциям (их недавняя оценка — 350 миллиардов долларов) вызывают наибольшие опасения у акционеров. Если эти права не будут сокращены, отменены или конвертированы на благоприятных условиях, доля обыкновенных акционеров может существенно размыться. Когда Бьюрри спросили, могут ли котировки достичь исторических минимумов, он ответил: «Если права требования по старшим привилегированным акциям не будут сокращены или отменены — то да».

В марте этого года Бьюрри оценивал, что если будет найден компромисс и Министерство финансов США сохранит около 25% прав требования, то акции Fannie Mae могут стоить около 15 долларов, а акции Freddie Mac — в диапазоне между 13 и чуть больше чем 20 долларов. В июле он предположил, что более благоприятное решение сначала поднимет цену обыкновенных акций в 3-4 раза, а в долгосрочной перспективе — в 6-7 раз, с учётом размывания от варантов.

На платформе Stocktwits розничные инвесторы занимают по Fannie Mae бычью позицию, а по Freddie Mac — нейтральную. В то же время, данные Tipranks свидетельствуют, что аналитики с Уолл-стрит в целом дают Fannie Mae рейтинг «держать» со средней целевой ценой 7,65 доллара; а Freddie Mac — рейтинг «умеренно покупать» с целью 9,17 доллара.

C начала года акции Fannie Mae и Freddie Mac снизились на 53% и 55% соответственно.