Продажи вторичного жилья в США в августе достигли самого низкого уровня за более чем год, а цикл распродаж достиг максимума за последние десять лет.

Рынок продаж вторичного жилья в США продолжает испытывать давление. Согласно последним данным, из-за высоких ставок по ипотеке в августе продажи вторичного жилья упали ниже ключевого уровня последних лет, большинство покупателей откладывают выход на рынок, и восстановление рынка недвижимости по-прежнему не имеет четких катализаторов.

Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США (NAR), опубликованным в четверг, в августе объем заключённых сделок по продаже вторичного жилья сократился на 2% по сравнению с прошлым месяцем, что выше прогноза в 1,6%, а в пересчёте на годовом уровне опустился до 3,98 миллиона, что стало самым низким показателем более чем за год и одним из двух случаев, когда этот уровень опустился ниже 4 миллионов с осени 2024 года.

В то же время медианная цена вторичного жилья в августе выросла на 1,6% по сравнению с прошлым годом, достигнув 429 100 долларов, продолжая тенденцию ежегодного роста, наблюдающуюся с середины 2023 года.

Главный экономист NAR Lawrence Yun в заявлении отметил: «Между ставками по ипотеке и продажами жилья существует обратная зависимость, поэтому при высоких ставках умеренное снижение активности покупки жилья не удивительно». Он также предупредил, что ставка по ипотеке может вскоре достичь 7%.

Текущие ставки по ипотеке поднялись на максимальные значения за более чем год, оказывая двойное давление на потенциальных покупателей.

С одной стороны, рост ежемесячных выплат напрямую снижает желание покупать жильё; с другой — существующие владельцы домов, оформившие рефинансирование несколько лет назад под ставку менее половины текущей, сталкиваются с дилеммой "продай дом — потеряй дешёвый кредит" и предпочитают сохранять статус-кво.

Согласно недавнему отчету о рынке жилья от Apollo Global Management, по всей стране менее четверти действующих ипотечных кредитов имеют ставку выше 6%, что означает, что большинство домовладельцев по-прежнему пользуются выгодными по сравнению с рынком условиями финансирования, а мотивация сменить жильё крайне низка.

Тем не менее, как отметил Lawrence Yun в телефонной конференции с журналистами, спрос со стороны покупателей ещё не "рухнул полностью", а улучшение занятости и рост зарплат в определённой степени поддерживают базовый уровень спроса на рынке.

На фоне ослабления спроса на рынке появились позитивные сигналы со стороны предложения.

Запасы вторичного жилья, выставленного на продажу в августе, выросли на 5,9% по сравнению с прошлым годом и составили 1,62 миллиона, максимальный уровень с ноября 2019 года. При текущих темпах продаж имеющихся запасов хватит на 4,9 месяца — это самое высокое значение более чем за десять лет.

Индекс доступности жилья NAR (оценивающий, способна ли типичная семья получить ипотеку на дом по средней цене) вырос на 3,5% в годовом выражении, что свидетельствует о небольшом улучшении доступности, но в целом индикатор остаётся на исторических минимумах и мало способствует оживлению рынка.

Что касается региональных показателей, то в самом крупном рынке вторичного жилья США — на Юге — в августе продажи упали на 1,6% по сравнению с июлем, пересчитанный на год уровень уменьшился до 1,84 миллиона, что является самым слабым показателем за год. Снижение отмечено также на Среднем Западе и Северо-Востоке, в то время как на Западе объем продаж остался без изменений.

Доля покупателей, приобретающих жильё впервые, в общем объёме продаж вторичного жилья в августе составила 30%, немного превысив показатель июля в 29%; при нынешних высоких ставках эта группа сохраняет относительную стабильность участия.