As taxas de hipoteca nos EUA atingem o maior nível em três anos, mas a "rigidez para baixo" dos preços das casas intensifica o teste das políticas do Federal Reserve

De acordo com informações do aplicativo de notícias financeiras do Brasil, as taxas de hipoteca dos EUA subiram pela sexta semana consecutiva, atingindo o nível mais alto em quase três anos, afastando potenciais compradores de imóveis. Segundo dados divulgados na quarta-feira pela Associação de Banqueiros Hipotecários dos EUA (MBA), na semana encerrada em 25 de setembro, a taxa contratual fixa de 30 anos aumentou 18 pontos-base para 7,30%, o patamar mais alto desde novembro de 2023; a taxa da hipoteca de juros ajustáveis (ARM) de cinco anos saltou 37 pontos-base para 6,47%, o maior nível em mais de dois anos.

O aumento do custo de financiamento traz ainda mais dificuldades para o mercado imobiliário, que já enfrenta obstáculos. O índice de compras da MBA (que mede os pedidos de empréstimos) caiu 4,3%, o menor nível desde abril de 2025; o índice de refinanciamento recuou mais 8,7%, mantendo a tendência de queda desde meados de agosto. Joel Kan, vice-presidente e vice-economista-chefe da MBA, declarou em comunicado oficial: “As taxas de hipoteca saltaram para o maior patamar em quase três anos, empurrando os tomadores de empréstimos para fora do mercado.”

Por subsegmento, o volume de pedidos caiu 6% nesta rodada, sendo que as solicitações para compras e refinanciamentos caíram para o ritmo semanal mais lento desde 2025; o refinanciamento garantido pelo governo caiu 13%, e os pedidos FHA e VA tiveram quedas de dois dígitos; a fatia dos ARMs nos pedidos subiu para 10,3%, a maior desde outubro de 2025 — a diferença de aproximadamente 80 pontos-base entre produtos de taxa ajustável e fixa tem atraído mais pessoas para os ARMs.

Mercado imobiliário: oferta aumentou, mas preços não cedem

As taxas de hipoteca e as vendas de residências existentes geralmente têm relação inversa, mas o resfriamento atual não é uniforme. Segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), as vendas de residências em agosto caíram 2,0% em relação ao mês anterior e 1,2% ano a ano, para uma taxa anualizada de 3,98 milhões de unidades, o nível mais fraco desde junho de 2025; no mesmo período, o estoque de imóveis à venda subiu para 1,62 milhão de unidades, aumentos de 3,2% em relação ao mês anterior e 5,9% ano a ano — ultrapassando 1,6 milhão pela primeira vez desde novembro de 2019, equivalendo a uma oferta de 4,9 meses no ritmo atual de vendas, o maior em mais de uma década. O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, avaliou que a oferta suficiente está dando aos compradores “melhores oportunidades de negociação”: cerca de 20% dos imóveis à venda em agosto foram reduzidos de preço, a fatia das transações superiores ao valor de anúncio caiu de 20% para 16% em relação ao ano anterior e o tempo mediano no mercado ficou em 31 dias.

No entanto, os preços não caíram: o preço mediano das residências existentes em agosto foi de US$ 429.100, um aumento anual de 1,6%, registrando alta anual pelo 38º mês consecutivo; entre os imóveis vendidos, transações na faixa de US$ 1 milhão a US$ 2,5 milhões caíram 10% ano a ano, enquanto acima de US$ 1 milhão houve alta de 3,9%, sendo o único segmento em crescimento o topo do mercado. Yun atribui isso ao emprego e aos salários — em agosto, os salários aumentaram 3,1% em relação ao ano anterior e foram adicionados 643 mil novos empregos só em 2025, “Empregos e aumento salarial normalmente impulsionam a demanda habitacional”.

Esse é o motivo pelo qual Mark Fleming, economista-chefe da empresa de seguro de título First American Financial, afirma que os preços possuem uma “rigidez descendente”. Ele aponta que taxas de hipoteca acima de 7% mantêm mais proprietários “presos” em suas casas atuais — a diferença entre as hipotecas de 3% ou 4% que os donos detêm e as taxas atuais só aumenta.

Segundo dados do banco nacional de hipotecas da FHFA referentes ao primeiro trimestre deste ano, cerca de 66,7% dos empréstimos residenciais em circulação têm taxas inferiores a 5%, 49,9% abaixo de 4% e 19,5% abaixo de 3%, com uma taxa média em torno de 4,5% (o Morgan Stanley aponta cerca de 70% abaixo de 5% e cerca de metade abaixo de 4%). Trocar por um imóvel de mesmo valor resulta em salto considerável na prestação mensal, tornando “não vender” uma escolha racional. Fleming acredita que as vendas podem desacelerar ainda mais, mas desde que não ocorra uma recessão econômica severa com grandes volumes de foreclosure e vendas forçadas, é improvável uma queda expressiva dos preços — os preços “devem subir mais devagar, ou estagnar”.

Inflação: Por que o item habitação ainda sustenta o núcleo do CPI

Ao deslocar o foco do mercado imobiliário para o índice de preços, surge uma anomalia: se o mercado imobiliário está tão fraco, por que a inflação de habitação ainda sustenta o núcleo do CPI?

De acordo com dados divulgados pelo Bureau de Estatísticas Trabalhistas dos EUA em 11 de setembro, o CPI de agosto subiu 3,4% ano a ano (estável em relação ao mês anterior) e 0,4% mês a mês; excluindo alimentação e energia, o núcleo do CPI subiu 2,4% ano a ano, levemente abaixo dos 2,5% anteriores. Já o componente habitação (shelter) subiu 3,0% ano a ano, desacelerando em relação aos 3,2% de julho; subiu 0,3% em relação ao mês anterior, sendo que os dois componentes de maior peso — aluguel equivalente de proprietários (OER) e aluguel de residência primária (RPR) — subiram apenas 0,2% cada, com a principal alta do mês vindos dos serviços de hospedagem (hotéis), que saltaram 2,4%.

A chave está no peso e no método de cálculo. Segundo estimativas da Associação Nacional de Construtores de Habitação (NAHB), o componente habitação representa mais de 40% do núcleo do CPI; uma métrica comum diz que este item responde por cerca de um terço do CPI total. O OER mede quanto um proprietário acredita que poderia alugar sua casa, não incluindo custos reais como seguro, impostos ou manutenção; ao mesmo tempo, os dados de aluguel vêm de pesquisas e têm uma defasagem de 9 a 12 meses para refletir o mercado no índice.

Isso significa que a alta das taxas de hipoteca e dos preços atuais dificilmente será refletida em baixa da inflação pelo componente habitação no curto prazo; pelo contrário, enquanto esse item continuar subindo próximo a 3% ao ano, será difícil o núcleo do CPI cair rapidamente até os 2% — em agosto, o supernúcleo (núcleo de serviços excluindo habitação) ainda subiu 3,1%, confirmando a rigidez dos serviços.

Outro lado da cadeia: títulos do Tesouro de 10 anos e Federal Reserve

As taxas de hipoteca não são decididas diretamente pelo Federal Reserve, mas ancoradas no custo do dinheiro no longo prazo: hipotecas de 30 anos seguem o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos, somando o spread de risco de pré-pagamento dos títulos lastreados em hipoteca (MBS), que atualmente as duas principais agências projetam em cerca de 2 pontos percentuais em seus modelos.

O rendimento dos títulos de 10 anos dos EUA vem atingindo níveis recordes. Segundo cotações de fechamento de Treasuries, na segunda-feira o rendimento fechou em 5,2361%, batendo o máximo intradiário de 5,27%, o topo desde junho de 2007; o de dois anos, mais sensível à política, ficou em torno de 4,93%; e o de trinta anos, em 29 de setembro, bateu 5,62% intradiária, recorde desde 2002. Os fatores de alta dos rendimentos e das taxas de hipoteca são idênticos: o conflito no Oriente Médio elevou os preços de energia, esperanças de inflação reacenderam, preocupações com déficit do Tesouro e oferta de títulos aumentaram o prêmio de prazo, junto com expectativas de uma atuação mais agressiva do Federal Reserve.

O Federal Reserve elevou as taxas pela primeira vez desde 2023, levando a taxa básica para o intervalo de 3,75% a 4,00%. Segundo a tabela de projeções da reunião, 12 dos 16 membros esperam um aumento de juros adicional este ano e 4 esperam dois; o presidente Kevin Warsh declarou, após a reunião, que o índice de preços PCE, preferido pelo Fed para inflação, ficou em torno de 3,6% em agosto. O mercado espera amplamente mais uma alta de juros ainda este ano.

As agências projetam quedas nas previsões do setor imobiliário. Conforme a última previsão da MBA, as taxas das hipotecas de trinta anos elegíveis para Fannie Mae e Freddie Mac devem ficar ao redor de 6,8% no quarto trimestre e se manter até junho do ano que vem, acima da projeção anterior de 6,7%; o volume de refinanciamento deve ser de apenas US$ 700 bilhões em 2026 (queda frente aos US$ 713 bilhões previstos em agosto e US$ 747 bilhões em julho), diminuindo ainda mais para US$ 634 bilhões em 2027; já as vendas de casas usadas devem ficar em cerca de 4,105 milhões de unidades.

A estimativa da Fannie Mae é similar: taxa média de 6,8% para as hipotecas de 30 anos nos próximos três meses, caindo para 6,7% no primeiro trimestre do ano que vem. Ambas preveem que o rendimento dos títulos de 10 anos deve se manter perto de 4,8% até o fim do ano — o que implica que a previsão de 6,8% para a hipoteca já supõe uma ligeira queda no rendimento de longo prazo e nas expectativas de inflação nos próximos meses; a taxa da semana passada, 7,30%, está cerca de 50 pontos-base acima desse cenário.

O ciclo travou onde?

Vendo as quatro partes juntas, tem-se um círculo autorreforçado: o alto custo da habitação eleva o custo de vida e trabalho, sustentando a inflação de serviços; a inflação de serviços e os preços de energia dificultam a mudança de postura do Fed, mantendo os rendimentos de longo prazo elevados; esses rendimentos determinam as taxas de hipoteca, que, elevadas, congelam trocas de imóvel, reduzem transações e agravam a escassez de oferta; e a oferta insuficiente torna os preços “rígidos para baixo”, mantendo alta a inflação de aluguel e habitação. O aumento dos juros comprime a demanda, mas não move o elo mais atrasado: a defasagem estatística do item habitação e o efeito “lock-in” dos proprietários.

Esse ciclo, no entanto, tem pontos de alívio: os estoques voltaram a crescer (a oferta de 4,9 meses é a maior em mais de uma década), aumentou a proporção de vendedores reduzindo preços, e a fatia de hipotecas abaixo de 4% segundo o FHFA caiu do pico para 49,9%, o que significa que o efeito lock-in vai diminuir à medida que os empréstimos de juros baixos forem sendo pagos; se o rendimento de longo prazo cair, a cadeia de trocas vai destravar primeiro. Mas com o item habitação do CPI registrando 3,0% em agosto e o dado de setembro sendo divulgado apenas em 14 de outubro, o mercado só enxerga uma direção: juros mais altos, vendas mais fracas e preços estáveis.