A ameaça de altas taxas de juros paira sobre ações imobiliárias europeias; estrategistas dizem que pessimismo excessivo pode gerar uma reversão dramática

A aplicação da Inteligência Financeira informa que, com o aumento contínuo das taxas de juros, o pessimismo em relação às ações imobiliárias europeias tem se tornado cada vez mais intenso. Alguns estrategistas acreditam que isso cria condições para uma reviravolta dramática nas ações do setor imobiliário.

O índice imobiliário Europeu Stoxx 600 caiu cerca de 7% em 2026, devendo ter um desempenho inferior em relação ao mercado pelo terceiro ano consecutivo. Embora o setor tenha se mantido estável nesse período, sua diferença em relação ao índice Stoxx 600 já ultrapassa o nível registrado durante a crise financeira global.

Setor imobiliário europeu fica muito atrás do mercado

Pessimismo generalizado, expectativa de juros passa de queda para alta

Os estrategistas do JPMorgan, Mislav Matejka e sua equipe, afirmaram: “A expectativa de juros passou de cortes para possíveis aumentos, agravando o dilema dos investidores imobiliários, pois custos de empréstimo mais altos e um ambiente financeiro mais restrito pressionam o valor dos ativos e o sentimento dos investidores. O setor imobiliário está fortemente correlacionado com os títulos e é frequentemente visto como um substituto para estes, ficando vulnerável ao aumento dos rendimentos dos títulos.”

O pessimismo já dura algum tempo e se intensificou no verão. Segundo a pesquisa com gestores de fundos de setembro do Bank of America, o setor imobiliário europeu é um dos mais subalocados, com 36% líquido dos investidores abaixo do patamar permitido pelo índice. Esse é o maior percentual em pelo menos dois anos, praticamente o triplo do registrado em julho.

O setor, com alta correlação com títulos, não é evitado sem motivo. Os principais bancos centrais vêm apertando a política monetária devido à inflação; enquanto o preço do petróleo permanecer alto e a economia resiliente, os formuladores de políticas não têm razão para mudar de direção. Atualmente, o mercado de swaps espera que o Banco Central Europeu aumente as taxas mais três vezes até o final de junho do próximo ano, enquanto o Banco da Inglaterra deve fazê-lo mais quatro vezes até o final de julho do ano que vem.

Perspectiva para taxas de juros é incerta, reversão pode ser intensa

No entanto, a precificação agressiva das taxas que impulsiona o aumento dos rendimentos dos títulos também pode se inverter rapidamente. Desde o início da guerra no Irã, o preço do petróleo tem sido o principal fator de movimentação de títulos e ações. Apesar do pouco progresso nas negociações de paz, qualquer avanço pode mudar completamente o cenário. Por isso, a perspectiva para as taxas de juros é como jogar uma moeda, difícil de prever, e quando o sentimento de mercado está tão pessimista, qualquer mudança de direção pode resultar em uma reversão muito forte.

Com o longo período de desempenho fraco do setor, algumas instituições já consideram que o pessimismo está excessivo. Estrategistas do Deutsche Bank e do Bank of America atribuíram ao setor imobiliário a recomendação de “overweight”. Os preços excessivamente descontados também podem dar suporte, já que as avaliações absolutas e relativas estão bastante abaixo da média histórica do setor.

Avaliações do setor imobiliário europeu abaixo da média histórica

Para o Bank of America, parte do otimismo com o setor imobiliário está em como a conjuntura de “juros mais altos por mais tempo” vai impactar a economia e os ativos de risco.

A equipe de estratégia do Bank of America liderada por Sebastian Raedler afirmou: “Dado o fraco desempenho recente do mercado imobiliário, com base nos rendimentos dos títulos alemães e no índice de gerentes de compras (PMI), estimamos que o setor imobiliário europeu tem potencial de ganho de cerca de 15% nos próximos meses. Considerando sua natureza doméstica, quando o PMI da zona do euro supera o PMI global, o setor imobiliário geralmente supera as expectativas de rendimento.”

Diferenciação regional: Alemanha com pressão negativa, Reino Unido ganha impulso com política favorável

O desempenho das ações do setor imobiliário mostra clara variação regional, e as políticas locais têm impactos distintos. Em Berlim, por exemplo, uma proposta agressiva de confiscar grandes conjuntos de moradias voltou à pauta, trazendo uma ameaça adicional ao setor. As ações imobiliárias alemãs estão entre as de pior desempenho no índice europeu do setor.

Por outro lado, as construtoras britânicas acabam de ganhar um respiro. O governo trabalhista está disposto a restabelecer o programa de “ajuda para compra”, o que deve dar um impulso significativo a um setor de construção que estava em baixa — nesta semana, as aprovações de hipotecas bateram uma mínima de 32 meses. A forte reação do mercado a essa notícia mostra o potencial de reversão que políticas desse tipo podem causar.

“As ações imobiliárias do Reino Unido estavam profundamente subvalorizadas. Agora, elas encontraram um catalisador”, afirmou Clive Beagles, co-gestor do fundo de renda de ações britânicas da JO Hambro Capital Management Ltd. “O novo programa governamental de empréstimos participativos pode revigorar as construções, liberar potencial de crescimento de lucros e transformar as perspectivas do setor. Acreditamos que isso pode ser o trunfo dos mercados de ações britânicos e dos investidores ativos.”

Ainda assim, riscos persistentes no Reino Unido podem manter os investidores cautelosos no curto prazo. Os rendimentos dos títulos do governo britânico estão em máximas de vários anos, elevando os custos de refinanciamento e muitos lares devem enfrentar taxas de hipoteca mais altas nos próximos dois anos. Enquanto isso, analistas do Goldman Sachs destacam que os custos de construção continuam crescendo acima dos preços, pressionando as margens de lucro.