Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych w USA mogą utrzymać się do 2027 roku! Fannie Mae znacznie podwyższa prognozę – w przyszłym roku oczekuje się, że 30-letnia stopa hipoteczna osiągnie 7,5%

Według informacji uzyskanych przez aplikację Zhihui Finance, presja wysokich stóp procentowych na rynku nieruchomości w USA może utrzymać się dłużej. Fannie Mae, amerykańska agencja finansująca kredyty hipoteczne, znacznie podniosła prognozy dotyczące stopy procentowej kredytów hipotecznych na IV kwartał 2026 roku oraz cały 2027 rok. Przewiduje, że średnie oprocentowanie trzydziestoletniego kredytu hipotecznego w USA osiągnie w IV kwartale tego roku 7,4%, a przez cały 2027 rok utrzyma się na poziomie 7,5%. Wcześniej prognozy Fannie Mae dla tych okresów wynosiły odpowiednio 6,8% i 6,7%.

Oznacza to, że Fannie Mae podniosła prognozowaną stopę hipoteczną na IV kwartał tego roku o 0,6 punktu procentowego, a dla całego 2027 roku – o 0,8 punktu procentowego. Odzwierciedla to utrzymującą się wysoką inflację w USA, wzrost rentowności obligacji oraz zmieniające się perspektywy polityki pieniężnej, które znacząco wpływają na oczekiwania rynku dotyczące kosztów finansowania nieruchomości w przyszłości.

Według danych Mortgage News Daily, na wtorek średnie oprocentowanie trzydziestoletniego kredytu hipotecznego w USA wzrosło już do 7,46%. Wraz z najnowszymi danymi o inflacji, które przekroczyły oczekiwania rynku, rentowność obligacji dalej rośnie, a stopy hipoteczne mogą w środę wzrosnąć ponownie.

W rzeczywistości, od początku września oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA stale i znacząco rośnie. Utrzymująca się presja inflacyjna, wyprzedaż na rynku obligacji i dalsze zacieśnianie polityki pieniężnej przez Fed wspólnie przyczyniają się do szybkiego wzrostu kosztów kredytu mieszkaniowego.

Wcześniej Fed po raz pierwszy od ponad trzech lat podniósł stopy procentowe. Chociaż stopy kredytów hipotecznych nie zmieniają się całkowicie synchronicznie ze stopą referencyjną Fed, oczekiwania rynkowe dotyczące przyszłej inflacji i kierunku polityki Fed mają istotny wpływ na oprocentowanie hipotek.

Oprocentowanie trzydziestoletnich kredytów hipotecznych w USA powiązane jest zazwyczaj z rentownościami dziesięcioletnich amerykańskich obligacji skarbowych. W ostatnim czasie, w wyniku wzrostu cen ropy i nasilających się obaw o globalne perspektywy gospodarcze, rentowność dziesięcioletnich obligacji wzrasta, co dodatkowo podbija koszty finansowania zakupu nieruchomości.

Wpływ wysokich stóp procentowych już zaczyna być widoczny na amerykańskim rynku nieruchomości – tradycyjny jesienny szczyt sprzedaży mieszkań szybko wchodzi w fazę wyraźnego ochłodzenia. Dane platformy Zillow pokazują, że we wrześniu liczba niewykończonych jeszcze transakcji na rynku nieruchomości spadła rok do roku o 8,5%. Ten wskaźnik odzwierciedla głównie sytuację na rynku wtórnym, gdzie umowy kupna zostały podpisane, ale transakcje jeszcze nie zostały sfinalizowane, i jest uważany za istotny wskaźnik wyprzedzający przyszłą aktywność sprzedażową na rynku nieruchomości.

Jednocześnie popyt na kredyty hipoteczne w USA nadal gwałtownie maleje, co pokazuje, że podwójna presja wysokich cen nieruchomości i wysokich stóp procentowych dalej ogranicza zdolność nabywczą kupujących. Dla potencjalnych nabywców wzrost oprocentowania hipotek oznacza nie tylko wyższe miesięczne raty, ale również może bezpośrednio wpłynąć na możliwość uzyskania zgody banku na kredyt.

Wraz ze wzrostem kosztów kredytu część gospodarstw domowych, które wcześniej mogłyby sobie pozwolić na zakup, może zostać zmuszona do obniżenia budżetu na mieszkanie lub nawet odłożenia decyzji o zakupie. Inni potencjalni kupujący mogą – ze względu na niekorzystną relację dochodu do zadłużenia – stracić możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w instytucji finansowej. Oznacza to, że wpływ wysokich stóp procentowych na rynek nieruchomości w USA nie ogranicza się już tylko do tłumienia popytu, ale dalej zawęża grupę potencjalnych nabywców kwalifikujących się do kredytu.

Warto zwrócić uwagę, że znaczące podniesienie prognoz stóp przez Fannie Mae wskazuje, iż oczekiwany przez rynek okres spadku kosztów finansowania zakupu mieszkań może się jeszcze bardziej opóźnić. Jeśli przez cały 2027 rok oprocentowanie trzydziestoletnich kredytów hipotecznych utrzyma się na poziomie ok. 7,5%, kupujący nadal będą mierzyć się z wysokimi miesięcznymi ratami, a aktywność transakcyjna na rynku nieruchomości może pozostać przytłumiona.

Dla rynku nieruchomości utrzymujące się przez długi czas wysokie stopy hipoteczne mogą dodatkowo pogłębić różnice cenowe pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Kupujący będą jeszcze bardziej ostrożni ze względu na wzrost kosztów finansowania, a sprzedający mogą nie być skłonni do większych obniżek cen, co prowadzi do wydłużenia procesu sprzedaży i utrzymującej się stagnacji wolumenów transakcji na rynku.