"Big Short" Burry: Na rynku nieruchomości w USA pojawiają się pęknięcia, nadal obstawia Fannie Mae (FNMA.US) i Freddie Mac (FMCC.US)

Aplikacja finansowa Zhihui Finance odnotowała, że pomimo gwałtownego spadku cen akcji Fannie Mae (FNMA.US) i Freddie Mac (FMCC.US), „Wielki Niedźwiedź” Michael Burry wciąż utrzymuje swoje udziały w tych dwóch firmach. Stwierdził, że chociaż na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych pojawiają się pęknięcia, potencjalne ogłoszenie rządowe może doprowadzić do ponownej wyceny tych dwóch gigantów pożyczek hipotecznych.

We wtorek Fannie Mae spadła o 9%, notując najgorszy jednodniowy wynik od czerwca; Freddie Mac spadł o 8%, osiągając największy jednodniowy spadek od maja.

Dostosowanie PMI„Nieistotne”

Burry uważa, że decyzja Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa USA (FHFA) z wtorku o dostosowaniu polityki prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) Fannie Mae do Freddie Mac może być rozczarowującym sygnałem dla akcjonariuszy.

Ta zmiana pozwala instytucjom obsługującym kredyty samodzielnie kontaktować się z uprawnionymi kredytobiorcami Fannie Mae i pomagać im w rezygnacji z PMI, gdy wartość netto nieruchomości osiągnie określony poziom, podczas gdy Freddie Mac wcześniej już zezwalał na takie działania. Dyrektor FHFA Bill Pulte powiedział, że dzięki temu kredytobiorcy mogą „zaprzestać płacenia niepotrzebnych opłat ubezpieczeniowych i zachować te środki dla siebie”.

Jednak według Burry'ego ta stosunkowo łagodna zmiana polityki może wskazywać, że bardziej znaczące działania wobec dwóch gigantów pożyczek hipotecznych nie wydarzą się w najbliższym czasie. Stwierdził: „Uważam, że ogłoszenie przybliżające Fannie Mae do Freddie Mac wysłało sygnał, iż zamieszanie nie będzie się rozwijać w najbliższym czasie”.

Burry zgadza się, że ta zmiana jest „nieistotna”, ale dodał: „Być może dzieje się coś, o czym nie wiemy”. Mimo że spodziewa się ograniczonych postępów w najbliższym czasie i uznaje, że kolejny katalizator polityczny może pojawić się po wyborach śródterminowych, nie rozważa redukcji swoich udziałów.

Burry ostrzega: Na amerykańskim rynku nieruchomości pojawiają się pęknięcia

W momencie, gdy Burry wysuwa ostrzeżenie, średnia stawka 30-letniego stałego kredytu w USA osiągnęła we wtorek 7,22%. Sprzedaż istniejących domów w sierpniu spadła o 2%, osiągając najniższy poziom od 14 miesięcy, ale mediana cen wzrosła w stosunku do ubiegłego roku o 1,6%. W segmencie nowych mieszkań mediana ceny w lipcu spadła o 0,9%, do 393 800 dolarów, co jest najniższym poziomem od lipca 2021 roku.

„Uważam, że na rynku nieruchomości zaczynają się pojawiać problemy. Ceny nieruchomości prawdopodobnie już zaczęły spadać,” powiedział Burry. „Jednak nie sądzę, by rynek nieruchomości miał wywołać drugą globalną kryzys finansowy.” Ostrzegł również, że dalszy wzrost stóp procentowych może przełamać efekt blokady obecnych stawek hipotecznych, który do tej pory powstrzymywał wielu właścicieli domów przed przeprowadzką.

„Wzrost stóp może sprawić, że właściciele domów podejmą różne niespodziewane działania, np. dokonają refinansowania przed dalszym wzrostem stóp lub sprzedadzą dom zanim stopy wzrosną jeszcze bardziej,” stwierdził. Agent nieruchomości z Nashville zauważył, że w sierpniu na rynku było około 5400 domów, podczas gdy sprzedano około 820 i kolejne 900 czeka na sprzedaż. Burry przyznał, że jest „zszokowany” nadpodażą domów w Nashville i określił ją jako prawdopodobnie rekordową dla miasta.

CEO Airbnb (ABNB.US) Brian Chesky we wtorek wieczorem podkreślił szerszy problem niedoboru mieszkań w USA, ogłosił plan mieszkaniowy o wartości 250 milionów dolarów i zauważył, że kraj potrzebuje ponad 5 milionów nowych domów.

Warto podkreślić, że Fed ogłosi decyzję w sprawie stóp procentowych w środę po południu czasu lokalnego; każdy sygnał dotyczący ścieżki stóp może dalej wpłynąć na dostępność kredytów hipotecznych i aktywność na rynku mieszkaniowym. Obecnie rynek zakłada ponad 94% szans na podwyżkę o 25 punktów bazowych.

Dlaczego Burry nie sprzedaje? Czeka na potencjalne ogłoszenie rządowe, które może zmienić wszystko

Burry powiedział, że rozważał zwiększenie udziałów w Fannie Mae i Freddie Mac we wtorek, ale ostatecznie zdecydował się poczekać. „Obecna sytuacja może być wynikiem jakichś czynników, o których nie wiemy, wpływających na ceny akcji,” powiedział. „Wykres wygląda fatalnie i uważam, że traderzy spadkowi muszą najpierw wycofać się, by akcje mogły się ustabilizować.”

Mimo to nie zamierza sprzedawać. Burry stwierdził, że próba wyjścia i ponownego nabycia akcji wiąże się z ryzykiem pominięcia decyzji rządu, która może diametralnie zmienić tę inwestycję. „Istnieje silne nastawienie psychologiczne, by nie utrzymywać zbyt małej pozycji na tych akcjach, ponieważ ogłoszenie zmieniające świat może pojawić się w każdej chwili,” powiedział. „Nieprzerwanie trzymam, tylko lekko zwiększyłem udziały jesienią tego roku.”

Kluczowe ryzyko wiszące nad Fannie Mae i Freddie Mac

Od września 2008 roku Fannie Mae i Freddie Mac działają pod kontrolą rządu USA. Departament Skarbu USA posiada uprzywilejowane akcje, których kolejność spłaty jest wyższa niż akcje uprzywilejowane niższego szczebla i akcjonariusze zwykłych akcji, jednocześnie posiadając warranty upoważniające do zakupu 79,9% udziałów każdej firmy po cenie nominalnej.

Prawa do roszczeń z uprzywilejowanych akcji (ostatnio wyceniane na 350 miliardów dolarów) są najważniejszym problemem dla akcjonariuszy. O ile te roszczenia nie zostaną zredukowane, anulowane lub korzystnie przekształcone, prawa akcjonariuszy zwykłych mogą zostać znacznie rozwodnione. Na pytanie, czy ceny akcji mogą spaść do historycznych minimów, Burry odpowiedział: „Jeśli prawa do likwidacji uprzywilejowanych akcji nie zostaną zredukowane lub anulowane, to tak.”

W marcu Burry szacował, że kompromis – pozwalający Departamentowi Skarbu USA zachować około 25% praw – mógłby sprawić, że cena akcji Fannie Mae wyniosłaby około 15 dolarów, a Freddie Mac od kilkunastu do ponad 20 dolarów. W lipcu stwierdził, że korzystniejsze rozwiązanie mogłoby początkowo wywołać wzrost cen akcji zwykłych od trzech do czterech razy, a długoterminowo sześciokrotne do siedmiokrotnego, przy uwzględnieniu rozwodnienia wywołanego warranty.

Na Stocktwits inwestorzy indywidualni przyjmują „bycze” stanowisko wobec Fannie Mae i „neutralne” wobec Freddie Mac. Dla porównania, dane z Tipranks pokazują, że generalnie analitycy z Wall Street przyznają Fannie Mae ocenę „utrzymuj”, z średnią ceną docelową 7,65 dolara, a Freddie Mac ocenę „umiarkowanie kupuj” z średnią ceną docelową 9,17 dolara.

Od początku roku Fannie Mae i Freddie Mac spadły odpowiednio o 53% i 55%.