Sprzedaż istniejących domów w USA w sierpniu osiągnęła najniższy poziom od ponad roku, a okres sprzedaży osiągnął najwyższy poziom od dziesięciu lat.

Rynek sprzedaży domów na rynku wtórnym w USA pozostaje pod presją. Najnowsze dane pokazują, że przez wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych sprzedaż domów w sierpniu spadła poniżej kluczowego poziomu z ostatnich lat – nabywcy powszechnie opóźniają wejście na rynek, a ożywienie nadal nie ma wyraźnego bodźca.

Jak wynika z danych opublikowanych w czwartek przez National Association of Realtors (NAR), w sierpniu liczba zawartych umów na sprzedaż domów na rynku wtórnym spadła miesiąc do miesiąca o 2% (powyżej oczekiwanych 1,6%), a sprzedaż w ujęciu rocznym spadła do 3,98 miliona, co jest najniższym poziomem od ponad roku i jedną z dwóch sytuacji od jesieni 2024, gdy wskaźnik ten spadł poniżej 4 milionów.

Jednocześnie mediana cen domów na rynku wtórnym w sierpniu wzrosła rok do roku o 1,6%, osiągając 429 100 USD, kontynuując trend wzrostowy obserwowany od połowy 2023 roku.

Główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, w oświadczeniu podkreślił: „Występuje odwrotna zależność między stopami procentowymi kredytów hipotecznych a sprzedażą domów – w środowisku wysokich stóp łagodny spadek aktywności zakupowej nie jest zaskoczeniem”. Jednocześnie ostrzegł, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może wkrótce osiągnąć 7%.

Aktualnie stopy procentowe kredytów hipotecznych osiągnęły najwyższy poziom od ponad roku, wywierając podwójną presję na potencjalnych nabywców domów.

Z jednej strony, wyższe raty miesięczne bezpośrednio osłabiają chęć zakupu; z drugiej strony, właściciele, którzy kilka lat temu refinansowali kredyty hipoteczne po kosztach o połowę niższych niż obecnie, stoją przed dylematem „sprzedaj dom, tracisz tani kredyt” i wolą zachować status quo.

Zgodnie z najnowszym raportem Apollo Global Management dotyczącym rynku mieszkaniowego, w całych Stanach Zjednoczonych tylko nieco mniej niż jedna czwarta istniejących kredytów hipotecznych ma oprocentowanie powyżej 6%, a to oznacza, że zdecydowana większość właścicieli domów korzysta ze znacznie niższych kosztów finansowania niż obecnie oferowane, co znacząco ogranicza motywację do zmiany mieszkania.

Mimo to Lawrence Yun podczas telekonferencji z dziennikarzami wskazał, że popyt ze strony nabywców nie "załamał się całkowicie" – poprawa sytuacji na rynku pracy i wzrost płac w pewnym stopniu podtrzymują podstawowy popyt.

Przy słabym popycie, po stronie podaży pojawiają się pozytywne sygnały.

W sierpniu liczba domów na sprzedaż wzrosła rok do roku o 5,9%, do 1,62 miliona – to najwyższy poziom od listopada 2019 roku. Przy obecnym tempie sprzedaży istniejące zapasy odpowiadają 4,9-miesięcznemu okresowi sprzedaży, co jest najwyższym wskaźnikiem od ponad dekady.

Indeks dostępności nieruchomości NAR (mierzący, czy przeciętna rodzina kwalifikuje się do kredytu hipotecznego na dom o medianowej cenie) wzrósł rok do roku o 3,5%, wskazując na marginalną poprawę dostępności, ale ogólnie wskaźnik ten wciąż znajduje się na historycznie niskim poziomie, co ma ograniczony wpływ na realne ożywienie rynku.

Analizując wyniki regionalne, w sierpniu liczba transakcji na południu USA – największym rynku sprzedaży domów na rynku wtórnym – spadła miesiąc do miesiąca o 1,6%, do 1,84 miliona rocznie, co jest najsłabszym wynikiem od roku. Spadki odnotowano także w regionach Midwest i Northeast, natomiast wolumen sprzedaży na Zachodzie pozostał stabilny.

Nabywcy po raz pierwszy stanowili w sierpniu 30% wszystkich transakcji na rynku wtórnym, nieznacznie więcej niż w lipcu (29%), co pokazuje, że w obecnym środowisku wysokich stóp ta grupa utrzymuje względnie stabilny udział.