Ang mortgage rate sa US ay naabot ang pinakamataas sa loob ng tatlong taon, ngunit ang "sticky" na presyo ng mga bahay sa ilalim ay nagpapalala sa pagsubok para sa patakaran ng Federal Reserve

Nalalaman mula sa APP ng Pananalapi ng Zhihui, ang mortgage rate sa Amerika ay tumaas ng anim na sunod na linggo, naabot ang pinakamataas na antas sa loob ng halos tatlong taon, at ito'y nagtataboy sa mga potensyal na mamimili ng bahay palabas ng merkado. Ayon sa datos na inilabas ng Mortgage Bankers Association (MBA) ng Amerika noong Miyerkules, para sa linggong nagtapos noong Setyembre 25, ang 30-taong fixed-rate mortgage contract rate ay tumaas ng 18 puntos sa 7.30%, pinakamataas mula Nobyembre 2023; ang 5-taong adjustable-rate mortgage (ARM) rate ay tumalon ng 37 puntos sa 6.47%, pinakamataas sa loob ng mahigit dalawang taon.

Ang pagtaas ng gastos sa financing ay nagdadala pa ng mas maraming hamon sa isang housing market na dati nang nahihirapan. Ang purchase index ng MBA (na sumusukat ng loan applications) ay bumaba ng 4.3%, pinakamababa simula Abril 2025; ang refinance index ay muling bumagsak ng 8.7%, at ipinagpatuloy ang pagbaba simula kalagitnaan ng Agosto. Sa opisyal na pahayag, diretsahang tinukoy ni Joel Kan, Pangalawang Presidente at Deputy Chief Economist ng MBA, ang ugnayan na ito: "Ang mortgage rates ay tumalon sa pinakamataas sa halos tatlong taon, at itinataboy nito ang mga borrowers sa sideline."

Detalye: ang bilang ng loan applications ngayong round ay bumaba ng 6%, parehong house purchase at refinance applications ay bumaba sa pinakamabagal na lingguhang bilis mula 2025; government-guaranteed refinancing ay bumaba ng 13%, FHA at VA applications ay parehong bumagsak ng dalawang digit; ang ARM market share ay umabot sa 10.3%, pinakamataas mula Oktubre 2025—ang adjustable-rate products ay humigit-kumulang 80 basis points na mas mababa kaysa fixed-rate, at ito ang spurs na nagtutulak sa borrowers dito.

Merkado ng Real Estate: Bumalik ang Suplay, Pero Hindi Pa rin Bumababa ang Presyo

Ang mortgage rate at existing home sales ay palaging magkasalungat, ngunit sa round na ito, ang lamig ay hindi pantay-pantay. Ayon sa National Association of Realtors (NAR), noong Agosto, ang existing home sales ay bumaba ng 2.0% mula sa nakaraang buwan at 1.2% year-on-year, annualized rate na 3.98 milyon, pinakamahina simula Hunyo 2025; kasabay nito, ang available inventory ay tumaas sa 1.62 milyon, up ng 3.2% buwan-sa-buwan at 5.9% taon-taon—unang beses na lumampas sa 1.6 milyon simula Nobyembre 2019, na may 4.9 buwan na supply sa kasalukuyang pace ng sales, pinakamataas sa mahigit sampung taon. Sinabi ni Lawrence Yun, Chief Economist ng NAR, na ang sapat na suplay ay nagbibigay sa mga buyers ng "mas magandang pagkakataon sa negosasyon": noong Agosto, halos 20% ng mga available na bahay ay nagbaba ng presyo, ang bahagi ng sales na lampas sa list price ay bumaba mula 20% isang taon na ang nakaraan sa 16%, at ang median days on market ng bahay ay 31 araw.

Ngunit hindi pa rin bumababa ang presyo: noong Agosto, ang median price ng existing homes ay $429,100, tumaas ng 1.6% taon-taon, pang-38 na sunod na buwan na tumataas; sa pagitan ng $1 milyon at mas mababa sa $2.5 milyon ang sales ay bumaba ng 10%, ngunit ang sales ng higit $1 milyon ay tumaas pa ng 3.9%, tanging pinakamataas na price band lang ang lumaki. Iniuugnay ito ni Yun sa sahod at employment—noong Agosto, ang sahod ay tumaas ng 3.1% taon-taon, samantalang 643,000 ang nadagdag na non-farm employment ngayong taon, "Karaniwang ang paglikha ng trabaho at pagtaas ng sahod ang nagpapalakas sa demand sa pabahay."

Ito ang dahilan kaya sinasabi ni Mark Fleming, Chief Economist ng First American Financial title insurance company, na "downside sticky" ang presyo. Itinuturo niya na ang mortgage rate na higit sa 7% ay naglalagay sa mas maraming tao na manatili sa kanilang kasalukuyang mga bahay—ang mortgage sa 3% o 4% na hawak ng mga homeowners at ang kasalukuyang rate ay lalong lumalayo ang agwat.

Ayon sa datos ng FHFA National Mortgage Database para sa unang quarter ngayong taon, halos 66.7% ng existing mortgage rates ay mas mababa sa 5%, 49.9% mas mababa sa 4%, 19.5% mas mababa sa 3%, at ang average rate ng hairing mortgage ay mga 4.5% (sinabi ng Morgan Stanley na humigit-kumulang 70% ang mas mababa sa 5%, at halos kalahati ang mas mababa sa 4%). Ang pagpapalit ng bahay na kapareho ng halaga ay mangangahulugan ng malaki ang itataas ng buwanang bayad, kaya naging makatuwirang pagpipilian ang "huwag magbenta". Naniniwala si Fleming na maaaring lalo pang bumagal ang sales, ngunit maliban na lang kung magkaroon ng malaking economic recession na magdudulot ng sapilitang pagbenta gaya ng foreclosure, maliit ang tsansa ng malaking pagbagsak ng presyo—ang presyo "sa kabuuan ay magpapabagal o titigil ang pagtaas".

Inflation: Bakit Pinapanatili ng Housing Item ang Core CPI?

Kapag ipinokus mula housing market papuntang price index, may lalabas na kaibahan: malamig ang housing market, pero bakit ang housing inflation ay sumusuporta pa rin sa core CPI?

Ayon sa datos na inilabas ng US Bureau of Labor Statistics noong Setyembre 11, ang CPI para sa Agosto ay tumaas ng 3.4% year-on-year (pareho sa nakaraang buwan) at 0.4% month-on-month; ang core CPI na nag-aalis ng pagkain at enerhiya ay tumaas ng 2.4% year-on-year, bahagyang mas mababa sa 2.5% ng naunang buwan. Ang housing (shelter) item ay tumaas ng 3.0% taon-taon, mas mababa sa 3.2% noong Hulyo; month-on-month tumaas ng 0.3%, kung saan ang pinakamalaking bahagi—owners’ equivalent rent (OER) at rent of primary residence (RPR)—parehong tumaas ng 0.2% lamang, at ang pagtaas ng lodging away from home (hotels) na 2.4% ang pangunahing nag-ambag sa growth ngayong buwan.

Ang susi ay nasa weight at method ng statistics. Ayon sa kalkulasyon ng National Association of Home Builders (NAHB), ang housing item ay higit sa 40% ng core CPI; isa pang karaniwang estimate ay mga isang-ikatlo naman sa kabuuang CPI. Ang OER ay nagsusukat kung magkano ang tingin ng homeowners na kayang paupahan ang sariling bahay, hindi kabilang dito ang aktwal na insurance, property tax, maintenance, atbp; kasabay nito, ang datos ng renta ay base sa surveys at may maliwanag na lag, karaniwang 9 hanggang 12 buwan bago ito unti-unting magpakita sa index.

Ibig sabihin, ang kasalukuyang mataas na mortgage rate at house prices ay mahirap magdala sa pagbaba ng inflation via housing item sa maikling panahon; kabaligtaran, hangga't tumataas ng 3% bawat taon ang housing item, mahirap bumalik agad sa 2% target ang core CPI—noong Agosto, ang super core (core services na minus housing) ay tumataas pa rin ng 3.1% taon-taon, pinapatunayan din ang sticky ng service prices.

Ang Kabilang Dulo ng Kadena: 10-Taong US Bonds at Federal Reserve

Hindi direktang pinapasiya ng Federal Reserve ang mortgage rate, kundi naka-angkla ito sa long-term capital cost: Ang 30-taong mortgage ay pangunahing tumutukoy sa 10-taong US Treasury yield, plus prepayment risk spread ng mortgage-backed securities (MBS)—sa mga modelo ng dalawang pangunahing forecasting institutions, isang 2-point percentage rate spread.

At nasa record highs ang 10-taong US Treasury yield. Ayon sa closing quote ng US bonds, noong Lunes, ang 10-taong yield ay nagsaras sa 5.2361%, intraday high na 5.27%, pinakamataas mula Hunyo 2007; ang 2-taong na mas sensitibo sa policy rate ay halos 4.93%; ang 30-taong yield ay umakyat sa 5.62% noong Setyembre 29, pinakamataas simula 2002. Ang mga nagtutulak nitong yield higher ay kapareho rin sa mortgage rate: Gera sa Gitnang Silangan na nagpapataas ng energy prices, inflation expectations rebound, takot sa fiscal deficit at bond supply na nagtutulak ng term premium, at mas mahigpit na Federal Reserve expectations.

Mas maaga ngayong buwan, unang nagtaas ng interest rates ang Federal Reserve simula 2023, itinaas ang benchmark rate sa 3.75% hanggang 4.00%. Ayon sa dot plot ng FOMC meeting, 12 sa 16 na opisyal ang inaasahang magtataas pa ng rate ngayong taon, 4 ang inaasahang dalawang beses; sinabi ni Federal Reserve Chairman Kevin Warsh pagkatapos ng meeting na ang PCE price index na paboritong gauge ng central bank ay nasa mga 3.6% noong Agosto. Karamihan ng investors ay umaasang magkakaroon pa ng isang rate hike bago magtapos ang taon.

Pababa na rin ang mga forecast sa real estate market ng mga institution. Ayon sa latest forecast ng MBA, ang 30-year fixed mortgage rate na kwalipikado sa Fannie Mae at Freddie Mac underwriting ay mananatili sa mga 6.8% sa Q4, at aabot hanggang Hunyo ng susunod na taon, mas mataas sa 6.7% na forecast noong nakaraang buwan; ang refinancing volume sa 2026 ay inaasahang nasa $700 bilyon (mas mababa sa $713 bilyon na estimate noong Agosto at $747 bilyon noong Hulyo), at magiging $634 bilyon pa sa 2027; ang existing home sales ay mga 4.105 milyon units.

Malapit sa forecast ng Fannie Mae: sa susunod na tatlong buwan, ang average na 30-year rate ay 6.8%, bababa sa 6.7% sa Q1 ng susunod na taon. Parehong inaasahan ng dalawang institution na mananatili ang 10-year yield sa paligid ng 4.8% sa katapusan ng taon—na ibig sabihin, sa mismong forecast na 6.8% mortgage rate, inaasahan nang bahagyang bababa ang long-end yield at inflation expectation sa mga susunod na buwan; samantalang ang 7.30% noong nakaraang linggo ay mga 50 basis points na mas mataas kaysa sa forecast na ito.

Saan Naipit ang Siklo?

Kapag pinagsama ang apat na bahagi, ito'y isang self-reinforcing closed loop: Ang mataas na housing cost ay nagtutulak ng gastos sa pamumuhay at labor cost, sumusuporta sa service inflation; ang service inflation at energy prices ay nagpapahirap sa pag-pivot ng Federal Reserve, pinapanatiling mataas ang long-end yield; ang long-end yield ang nagdedetermina ng mortgage rate, atang mataas na mortgage rate ay nagpapalamig sa demand sa bahay, nagpapababa ng sales at nagpapalala ng supply shortage; ang kakulangan sa supply ay nagiging dahilan din ng “downside sticky” pricing, na nagpapatuloy ng mataas na housing at rental inflation. Ang pagtaas ng policy rate ay pwedeng magpababa ng demand, pero hindi nito kayang pakilusin ang pinaka-laggard na link—ang statistikal lag ng housing item at ang locking effect sa homeowners.

Pero may mga palatandaan ng pagluluwag sa cycle na ito: tumataas na ang inventory (4.9 buwan ng supply ay pinakamataas sa mahigit sampung taon), dumarami ang sellers na nagbababa ng presyo, ang bahagi ng loans na mas mababa sa 4% ay bumaba na sa 49.9% base sa FHFA data, ibig sabihin ang locking effect ay unti-unti ring hihina sa paglipas ng panahon habang natapos ang low rate loans; kung bababa ang long-end yield, ang home swap chain ang unang magdedeklas. Pero sa Agosto, housing item ng CPI ay nasa 3.0% pa rin, at ang Setyembre CPI ay ilalabas pa lang sa Oktubre 14, kaya ang nakikita pa lang ng market ay iisa ang direksyon: mas mataas na rate, mas malamig na sales, pero hindi bumababa ang presyo.