米国の住宅ローン金利が7.4%に急上昇し不動産市場を直撃、9月の中古住宅販売契約数は過去3年以上で最大の減少幅となり、2014年以来の最低水準に落ち込む

米国抵当権付きローン金利が再び7%を突破したことで、米国不動産市場は深刻な打撃を受けています。不動産仲介業者Redfinの最新データによると、9月の米国既存住宅の販売契約件数は前月比で急激に4%減少し、過去3年以上で最大の下落幅となり、また過去12年近くで最低水準の一つにまで落ち込みました。同時に、販売中の住宅供給数は2020年3月以来の最高レベルに増加しており、高金利が購買需要を持続的に弱め、米国不動産市場の下落圧力をさらに強めていることを反映しています。

RedfinのチーフエコノミストであるDaryl Fairweather氏は、「不動産業界の市場センチメントはすでに顕著に変化しています。金利がこれほど大幅に上昇した場合、住宅購入にかかるコストを負担できる人が減少し、結果的に住宅販売が必然的に減少します」と述べています。

Redfinの季節調整済みデータによれば、9月の米国既存住宅の販売契約件数は前月比で4%減少し、過去3年以上で最大の単月下落幅となりました。2020年の新型コロナウイルス感染症初期の特殊時期を除けば、この指標は2014年以来の最低水準にまで低下しています。

今回の不動産市場の冷え込みは、主に抵当権付きローン金利の急騰によるものです。Freddie Macのデータによると、10月8日時点で米国の30年固定抵当権付きローンの平均金利は7.4%に上昇し、8月末の6.66%から高騰、過去3年で最高水準となり、また前年同期と比べて1ポイント以上高くなっています。借入コストの急速な上昇により、米国の住宅購買需要は2007年から2012年の住宅差押え危機終息後すぐの水準にまで低下し、近年の住宅価格高騰による不動産市場の脆弱性が顕著となっています。

注目すべきは、9月のRedfin追跡による米国主要50都市圏の既存住宅販売契約件数がすべて前年同月比で減少したことで、これは2023年9月以来初となります。当時も米国の抵当権付きローン金利は高い水準にありました。

金利さらなる上昇への懸念が高まる中、売主の間で価格引き下げが相次いでいます。Redfinのデータによると、9月には米国の住宅売主のほぼ5分の1が希望価格を引き下げました。同時に、約14.5%の住宅購入契約が最終的に成立しませんでした。同社の記録上、これは過去最高比率となっています。

ただし、高金利による米国各地域の不動産市場への影響には明らかな差があります。米国北東部や中西部の大部分では販売中の住宅在庫が依然として比較的タイトで、地元の住宅価格を一定程度支えています。一方で、サンベルトと呼ばれるいくつかの地域の売主は、需要の軟化と住宅価格下落という二重の圧力に直面しています。

特に米国西海岸の不動産市場における影響は顕著です。現地の住宅価格が長期にわたり高水準であるため、購入者は金利変動により敏感で、借入コストの上昇がさらに住宅負担力を低下させました。中でもシアトルは、米国主要都市圏の中で既存住宅販売契約件数の減少幅が最大となっています。Redfinのデータによると、9月のシアトル既存住宅販売契約件数は前年比で24.4%急落しました。高い抵当権付きローン金利に加え、現地のテクノロジー産業中心の雇用市場の成長鈍化も住宅需要をさらに抑制しています。同時に、シアトルの住宅販売価格中央値も前年比4.4%減少し、こちらも米国主要都市圏の中で最大の下落幅となっています。

カリフォルニア州の複数主要不動産市場も顕著な打撃を受けています。ロサンゼルス、サンディエゴ、アナハイムの既存住宅販売契約件数は、いずれも前年比15%を超える減少となりました。Redfinは、南カリフォルニアの住宅価格が全米でも最高水準であるため、現地購入者は抵当権付きローン金利の上昇による影響を特に強く受けていると指摘しています。

総合的に見ると、米国の30年固定抵当権付きローン金利が7.4%に上昇したことで、住宅負担能力はさらに悪化し、購入者の様子見姿勢が強まり、住宅取引活動が明らかに鈍化しています。同時に、市場への販売中在庫が増え、売主による価格引き下げ割合が上昇、そして購入契約のキャンセル率も記録的水準を更新しており、いずれも米国不動産市場がより大きな調整圧力に直面していることを示しています。