Tingkat hipotek AS mencapai level tertinggi dalam tiga tahun, tetapi “kekakuan harga di sisi bawah” memperburuk tantangan kebijakan Federal Reserve

Aplikasi Keuangan Zhihui mendapatkan informasi bahwa suku bunga hipotek di Amerika Serikat naik selama enam minggu berturut-turut, mencapai level tertinggi dalam hampir tiga tahun, mendorong calon pembeli rumah untuk menunggu di pinggir lapangan. Menurut data yang dirilis oleh Mortgage Bankers Association (MBA) pada hari Rabu, untuk pekan yang berakhir 25 September, suku bunga hipotek tetap 30 tahun naik 18 basis poin menjadi 7,30%, tertinggi sejak November 2023; suku bunga hipotek adjustable rate mortgage (ARM) 5 tahun melonjak 37 basis poin menjadi 6,47%, tertinggi dalam lebih dari dua tahun.

Kenaikan biaya pembiayaan berarti lebih banyak tantangan bagi pasar perumahan yang sudah kesulitan. Indeks pembelian MBA (pengukur aplikasi pinjaman) turun 4,3%, terendah sejak April 2025; indeks refinancing turun lagi 8,7%, memperpanjang penurunan sejak pertengahan Agustus. Wakil Presiden dan Wakil Kepala Ekonom MBA, Joel Kan, mengatakan dengan sangat jelas dalam siaran pers resmi: "Suku bunga hipotek melonjak ke level tertinggi dalam hampir tiga tahun, mendorong peminjam keluar dari pasar."

Dilihat secara terperinci, volume aplikasi untuk putaran ini turun 6%, aplikasi pembelian dan refinancing sama-sama turun ke tingkat mingguan paling lambat sejak 2025; refinancing yang dijamin pemerintah turun 13%, aplikasi FHA dan VA sama-sama mengalami penurunan double digit; proporsi ARM dalam volume aplikasi naik menjadi 10,3%, tertinggi sejak Oktober 2025—produk adjustable rate memiliki bunga sekitar 80 basis poin lebih rendah dari yang tetap, selisih ini mendorong minat ke sana.

Pasar Properti: Pasokan Kembali, Harga Tidak Mau Turun

Suku bunga hipotek dan penjualan rumah existing biasanya bergerak berlawanan, tetapi penurunan kali ini tak merata. Menurut data National Association of Realtors (NAR), penjualan rumah existing pada Agustus turun 2,0% secara bulanan dan turun 1,2% secara tahunan, dengan tingkat tahunan sebesar 3,98 juta unit, terlemah sejak Juni 2025; selama periode yang sama, inventaris rumah yang tersedia naik menjadi 1,62 juta unit, naik 3,2% dibanding bulan lalu dan naik 5,9% dibanding tahun lalu—pertama kalinya menembus 1,6 juta unit sejak November 2019, setara dengan pasokan 4,9 bulan pada laju penjualan saat ini, tertinggi dalam lebih dari satu dekade. Kepala Ekonom NAR, Lawrence Yun, menyatakan pasokan yang cukup memberi pembeli “kesempatan negosiasi yang lebih baik”: Sekitar 20% dari rumah yang dijual pada Agustus mengalami penurunan harga, proporsi transaksi dengan harga di atas listing turun dari 20% setahun lalu menjadi 16%, waktu median penjualan rumah adalah 31 hari.

Namun, harga tidak berubah arah: Median harga rumah existing pada Agustus adalah 429.100 dolar AS, naik 1,6% secara tahunan, naik untuk bulan ke-38 berturut-turut; transaksi untuk rentang 1 juta hingga di bawah 2,5 juta dolar turun 10% secara tahunan, sedangkan yang di atas 1 juta dolar justru naik 3,9%, satu-satunya kelompok harga yang tumbuh adalah segmen tertinggi. Yun mengaitkan ini dengan gaji dan pekerjaan—gaji pada Agustus tumbuh 3,1% secara tahunan, dan lapangan kerja non-pertanian bertambah 643.000 orang selama tahun ini, “Pertumbuhan pekerjaan dan upah biasanya mendorong permintaan perumahan.”

Inilah alasan Chief Economist First American Financial, Mark Fleming, menilai harga punya “keuletan penurunan” (downside sticky). Ia menunjukkan bahwa suku bunga hipotek di atas 7% membuat lebih banyak orang “terkunci” di rumah mereka saat ini—selisih antara bunga hipotek 3% atau 4% yang dimiliki pemilik rumah dengan bunga saat ini makin lebar.

Menurut database hipotek nasional FHFA pada kuartal pertama tahun ini, sekitar 66,7% hipotek yang beredar memiliki bunga di bawah 5%, 49,9% di bawah 4%, dan 19,5% di bawah 3%; rata-rata bunga hipotek yang beredar sekitar 4,5% (menurut Morgan Stanley, sekitar 70% di bawah 5%, sekitar setengah di bawah 4%). Jika harus mengganti rumah dengan harga setara, angsuran bulanan akan melonjak, sehingga “tidak menjual” menjadi keputusan rasional. Fleming menilai penjualan mungkin akan melambat lebih lanjut, tetapi kecuali terjadi resesi ekonomi besar yang menyebabkan foreclosure dan penjualan paksa, kemungkinan harga turun drastis kecil—harga “secara umum akan memperlambat kenaikan atau berhenti naik.”

Inflasi: Mengapa Komponen Perumahan Masih Menopang CPI Inti

Jika beralih dari pasar properti ke indeks harga, muncul kejanggalan logika: Pasar properti sudah sangat lesu, mengapa inflasi perumahan masih menopang CPI inti?

Menurut data yang dirilis Bureau of Labor Statistics AS pada 11 September, CPI Agustus naik 3,4% secara tahunan (tidak berubah dari bulan sebelumnya) dan naik 0,4% secara bulanan; CPI inti yang mengesampingkan makanan dan energi naik 2,4% secara tahunan, sedikit di bawah 2,5% bulan sebelumnya. Komponen perumahan (shelter) naik 3,0% secara tahunan, turun lanjut dari 3,2% pada Juli; naik 0,3% secara bulanan—dua komponen terbesar, owner’s equivalent rent (OER) dan rent of primary residence (RPR) masing-masing hanya naik 0,2%, kenaikan utama pada bulan itu disumbang oleh lonjakan 2,4% pada komponen akomodasi (hotel).

Kunci terletak pada bobot dan metode statistik. Menurut estimasi National Association of Home Builders (NAHB), komponen perumahan menyumbang lebih dari 40% CPI inti; sumber lain menyatakan proporsinya sekitar sepertiga dari total CPI. OER mengukur berapa banyak pemilik rumah “dapat menyewakan” rumahnya, tidak termasuk biaya yang sebenarnya ditanggung pemilik seperti asuransi, pajak properti, dan perawatan; sementara data sewa berasal dari survei dan perubahan pada harga sewa pasar umumnya tertunda, biasanya baru tercermin pada indeks setelah 9 hingga 12 bulan.

Ini berarti kenaikan suku bunga hipotek dan harga rumah dalam siklus kali ini sulit untuk segera mengurangi tekanan inflasi melalui komponen perumahan; sebaliknya, selama komponen perumahan masih naik 3%, CPI inti akan sulit cepat turun ke target 2%—pada Agustus, super core (inti tanpa komponen perumahan) masih naik 3,1% secara tahunan, menandakan harga layanan tetap lengket.

Ujung Lain Rantai: Obligasi AS 10 Tahun dan Federal Reserve

Suku bunga hipotek tidak ditentukan langsung oleh Federal Reserve, tapi berdasarkan biaya dana jangka panjang: hipotek 30 tahun mengacu pada yield Treasury AS 10 tahun, ditambah premi risiko pelunasan awal pada mortgage-backed securities (MBS)—model dua lembaga utama menghitung selisih sekitar 2 poin persentase.

Sementara yield Treasury 10 tahun AS tengah berjalan di rekor tertinggi. Berdasarkan penutupan obligasi pemerintah AS, pada hari Senin, yield 10 tahun ditutup di 5,2361%, sempat menyentuh 5,27% intraday, tertinggi sejak Juni 2007; 2 tahun yang lebih sensitif terhadap suku bunga kebijakan ditutup sekitar 4,93%; yield 30 tahun pada 29 September naik hingga 5,62%, tertinggi sejak 2002. Kenaikan yield ini sangat sejalan dengan kenaikan suku bunga hipotek: konflik Timur Tengah mengerek harga energi, ekspektasi inflasi rebound, defisit fiskal dan kekhawatiran suplai obligasi meningkatkan term premium, dan ekspektasi Fed yang more hawkish.

Federal Reserve awal bulan ini menaikkan suku bunga untuk pertama kalinya sejak 2023, mendorong suku bunga acuan ke 3,75%-4,00%. Berdasarkan dot plot pertemuan, dari 16 pejabat, 12 memperkirakan akan ada satu kali kenaikan lagi tahun ini, 4 orang memperkirakan dua kali; Ketua The Fed Kevin Warsh mengatakan kepada wartawan setelah rapat bahwa indikator inflasi favorit bank sentral, yakni PCE price index, pada Agustus berada di sekitar 3,6%. Pelaku pasar secara luas memperkirakan kenaikan suku bunga satu kali lagi sebelum akhir tahun.

Lembaga riset telah memangkas proyeksi pasar properti. Menurut proyeksi terbaru MBA, suku bunga hipotek tetap 30 tahun yang sesuai standar underwriting Fannie Mae dan Freddie Mac akan berada sekitar 6,8% pada kuartal keempat dan bertahan hingga Juni tahun depan, lebih tinggi dibanding proyeksi bulan lalu 6,7%; volume refinancing tahun 2026 diperkirakan sekitar 700 miliar dolar AS (lebih rendah dari prediksi 713 miliar dolar AS pada Agustus dan 747 miliar dolar AS pada Juli), dan pada 2027 turun lagi ke 634 miliar dolar AS; penjualan rumah existing diperkirakan sekitar 4,105 juta unit.

Fannie Mae membuat perkiraan serupa: rata-rata suku bunga 30 tahun tiga bulan ke depan adalah 6,8%, turun ke 6,7% pada kuartal pertama tahun depan. Keduanya memperkirakan yield 10 tahun di akhir tahun sekitar 4,8%—artinya, prediksi hipotek 6,8% tersebut sudah mengasumsikan yield jangka panjang dan ekspektasi inflasi turun perlahan beberapa bulan ke depan; padahal minggu lalu angka 7,30% masih sekitar 50 basis poin lebih tinggi dari asumsi tersebut.

Di Mana Siklus Tersendat?

Bila keempat bagian ini dirangkai, inilah sebuah lingkaran tertutup yang memperkuat diri sendiri: biaya perumahan yang tinggi meningkatkan biaya hidup dan upah, menopang inflasi jasa; inflasi jasa dan harga energi menyulitkan The Fed untuk berbalik arah, yield jangka panjang tetap tinggi; yield jangka panjang menentukan suku bunga hipotek, bunga hipotek tinggi membekukan permintaan penggantian rumah, menekan volume transaksi, dan memperparah kekurangan pasokan; kekurangan pasokan membuat harga rumah “sulit turun”, harga dan sewa terus mendukung inflasi perumahan. Kenaikan suku bunga kebijakan bisa menekan permintaan, tapi tidak bisa mengubah mata rantai terakhir yang paling lamban ini—yaitu lag statistik pada komponen perumahan dan efek “terkunci” pada pemilik rumah.

Namun lingkaran ini punya potensi melonggar: inventaris sudah mulai naik (pasokan 4,9 bulan adalah tertinggi dalam lebih dari satu dekade), penjual makin sering memotong harga, proporsi hipotek dengan bunga di bawah 4% menurut FHFA telah turun dari puncak jadi 49,9%, artinya efek kunci akan secara alami berkurang seiring pelunasan kredit berbunga rendah; jika yield jangka panjang menurun, lingkaran substitusi (pergantian rumah) akan mencair lebih dulu. Tetapi ketika pada Agustus komponen perumahan CPI masih di 3,0% dan CPI September baru akan diumumkan 14 Oktober, pasar saat ini hanya melihat satu arah: suku bunga lebih tinggi, transaksi makin lesu, harga tetap tak turun.